Blog

Za poslední 2 roky jsem koupil nebo pomáhal zprostředkovat koupi několika nemovitostí, které se prodávaly již jako investiční – tj. i s nájemníkem. Zní to dobře: Koupím byt i s nájemníkem a hned začnu vydělávat.

Problémem je však profesionalita a dobré mravy prodávajících pronajímatelů, stejně jako nezkušenost a lajdáctví zastupujících realitních makléřů. Ve výsledku však tyto chyby jdou i dost za mnou, protože jsem nebyl důsledný. Toto ponaučení zde předkládám.

Když celkově zhodnotím situaci, tak většina těchto transakcí byly povětšinou spíše mizérie než příjemně provedené obchody. Pojďme se na ně podívat postupně:

Nákup bytového domu

Kupoval jsem bytový dům o 8 bytech, napůl obsazené, napůl prázdné. V jednom z bytů bydlel syn prodávajícího. S prodávajícím otcem jsem se ani nikdy neviděl, vše jsem řešil jen se synem. Pohodové jednání. Až do doby, kdy mi dům předali. Pak se jednání stočilo na level “stoka” na více frontách, kdy měli plnit ještě nějaké své další závazky, ale neměli se k tomu.
Každopádně syn si najednou vymyslel, že kuchyňská linka “jeho” bytu patří jemu a ne otci, takže tuto kuchyňskou linku prodal mojí nové nájemnici bez mého vědomí za 5 tis. Kč.
Chyba: Nezdokumentované vybavení bytů, které patří do předmětu transakce.

Prodej bytu 1

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Bylo domluvené, že nájemnice v bytě zůstane.

Jakmile jsme byt nabyli do vlastnictví a požádali prodávající o zaslání kauce složené nájemnicí, tak nám sdělila, že ji kauci vrátila. Když jsme dorazili za nájemnicí, sdělila nám, že ty peníze již utratila a další bude mít až po výplatě.

Chyba: Upozornit (nezkušeného) prodávajícího, že kauce přechází s nájemní smlouvou na nového majitele.

Prodej bytu 2

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Opět domluveno, že nájemnice v bytě zůstane, a že vše řádně platí.

Po nabytí bytu do vlastnictví jsem požádal o zaslání kauce. V tom mi bylo sděleno, že kauce se započítala na jakýsi historický dluh z vyúčtování, takže mi ji nemohou předat. Zajímavostí je, že pronajímatel nájemnici na sociální podpoře uměle výrazně navyšoval zálohy na služby (voda, teplo), aby nájemnice mohla čerpat co nejvyšší příspěvek od úřadu práce.
Zasvěcení vědí, ostatním na vysvětlenou: Sociální dávka je zastropovaná na částku čistého nájmu dle tabulek. Na zálohy na služby je ale limit výrazně flexibilnější, takže se to dělá tak, že se přestřelí záloha na vodu třeba na 1000 Kč na osobu měsíčně, a pak se poskytne vyúčtování s nedoplatkem -> vlk se nažere (pronajímatel si ponechá celé zálohy, i když ke spotřebě reálně nedošlo) a koza zůstane celá (nájemník dostane více peněz od státu).

Realitní makléřka hraje mrtvého brouka a je s ní složitá komunikace. Dělá, jako by se jí to netýkalo, přitom celý obchod zaštiťovala a provizi inkasovala.

Je to ještě v řešení, ale pokud to nedopadne, skončí to asi podáním trestního oznámení.

Chyba: Nezdokumentován stav pohledávek za nájemníkem písemně (ústně bylo řečeno, že je vše OK).

Prodej bytu 3

Kupoval jsem byt i s nájemníkem. Byt jsem nikdy neviděl a ani nájemníka neznal (prý ale solidně platící člověk). Byl to prostě docela zajímavý kup přes internet. Nechtěl jsem o to přijít. Hlavně jsem chtěl reagovat rychle.

Pán z realitky chytrý jak rádio, klasický podnikatel z devadesátek. Kupní smlouva byla totální slátanina, kterou nemohl posvětit žádný advokát. Nemělo to hlavu ani patu. Na moje výhrady ke smlouvě mi bylo řečeno, že “My to takhle děláme 30 let a jste první, co si stěžuje.”.

Nechtěl jsem o ten kšeft přijít, takže jsem to podepsal. Vzájemné averze mezi mnou a realiťákem byla zjevná.

Před předáním klíčů od bytu mi realiťák sdělil, že nájemník z bytu odešel (škodolibě). Nájemník mi v bytě ponechal epesní sedačku:

• 

Doma už jednu sedačku mám. Nabízím tedy tento kousek zdarma za odvoz čtenářům blogu 🙂 Při rychlém jednání zdarma přidám lednici s hákovým křížem.

Chyba: Nezdokumentovaný stav vybavení bytu. Každopádně na řádnou dokumentaci by protistrana nikdy nepřistoupila (moc práce), takže bych to stejně musel koupit i se sedačkou.

Shrnutí

Udělal jsem řadu chyb zejména v zájmu jednat rychle a hladce. Je potřeba být připraven, že protistrana nejedná vždycky fér, že zná zvyklosti realitního trhu, a proto jsem si těmito transakcemi koupil i semestr na Vysoké škole života™ 🙂

Ještě před růstem sazeb jsem poptal, a nakonec uzavřel u UniCredit Bank úvěrovou smlouvu na Hypotéku Presto Business, úvěr pro právnickou osobu za 3,69 %, v té době docela slušná sazba pro firemní úvěry (dnes už 4,64 %). Splatnost 15 let, LTV 80 %.

Od prvního kontaktu s bankou do čerpání úvěru uběhlo přesně 6 měsíců. To je nekonečná doba. Člověk k tomu musí přistoupit tak, že prostě podá tu žádost, občas něco dopošle, zaurguje, ale jinak se nedá spoléhat na nějaké přesné datum, kdy budou peníze k dispozici, a jestli vůbec.

Poslední zádrhel jsme měli u čerpání úvěru, kdy banka prošvihla (porušila) svůj termín čerpání úvěru, a to kvůli mojí pojistné smlouvě.

Aby život nebyl jednoduchý, situace byla následovná:

• Úvěr si bere společnost A
• Zástavy poskytuje moje fyzická osoba
• Pojištění je sjednáno na společnost B

Tedy 3 subjekty v jedné věci. V bance se prý skoro „poprali“, než to schválili 🙂 Mám totiž jen jednu pojistnou smlouvu na všechny své nemovitosti, takže to v určitých případech může zaskřípat, jako zde. Mít jednu smlouvu je pro mě každopádně přehledné, ačkoliv, jak vidno, někdy nepraktické.

Co mě ale velmi potěšilo a překvapilo, je dárek od své pobočky jako omluvu za čekání:

To se mi u banky ještě nikdy nestalo.

A ať nejsem moc pozitivní, to je ta stejná banka, která mi řezala odhady, jak jsem psal dříve :))

Po listopadovém zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB postupně reagují i komerční banky strmým růstem sazeb. Vzhledem k tomu, že je mé podnikání navázané na bankovní financování, ohlédnu se na dopady aktuální situace v mém případě.

Mám rozjednanou hypotéku u Monety, kde jsme nestihli vše dovyřídit včas, a tak nám propadla dříve slíbená sazba kolem 3,7 %, a rovnou mi Moneta nabídla 4,89 %. To je sazba, na kterou jsem zvyklý ze spotřebitelských úvěrů, popř. úvěrů ze stavebního spoření. Generace, která zažila devadesátá či nultá léta to však zná. Moje generace si na to bude muset zvykat.

Pro ilustraci výpočet z úvěrové kalkulačky: Jedno procento úrokové sazby na vypůjčeném milionu na 30 let činí ve splátce úroku 833 Kč měsíčně navíc. Pokud jsem si půjčoval nedávno za 2 %, pak dnes při 5 % budu platit za každý milion o 2500 Kč navíc. To je slušný rozdíl.

Přesto nějakou zadluženost fyzické osoby již mám, takže i ve světle zpřísňujících regulí pro poskytování úvěrů fyzickým osobám (zejména DSTI parametr) ten rozdíl nebude zásadní, protože mi stejně banky zas až tak o moc více nepůjčí.

Horší situace je u právnické osoby, kde mám sazbu vázanou na PRIBOR 1M (1M = jednoměsíční průměr sazby, za kterou si od sebe půjčují banky). Když jsem před necelým rokem čerpal úvěr, začínal jsem na úroku 2,75 %. Dnes mi v internetovém bankovnictví svítí 5,59 %. Rozdíl ve splátce je již nyní 40 tis. Kč měsíčně (ze 170 na 210 tis.). To je masivní růst. Banka asi tehdy věděla, proč mi nechtěla půjčit více a naopak byla opatrná ve výši půjčky. Mě to v tuto chvíli neohrozí, stále tam mám buffer, ale dovedu si představit, že spoustě firem to udělá pořádné vrásky na čele a možná některé to položí.

Celkově vzato, krokům České národní banky zcela rozumím a asi jej i podporuji. Inflace je obrovská, vidím ji všude kolem – na potravinách, stavebním materiálu a koneckonců i na nemovitostech. Vyšší úrokové sazby způsobí snížení dostupnosti úvěrů, a tak se spousta peněz nedostane vůbec na trh, kde by se jen roztáčela ta obávaná inflační spirála.

Další zprávy z trhu predikují, že růst sazeb bude v roce 2022 pokračovat. Nevidím tedy důvod zastavit další financování. Jak bych k tomu asi přistoupil:

• Hypotéky pro fyzické osoby – v momentě poklesu úrokových sazeb zpět k sazbám kolem 2-3 % hypotéky z této doby refinancuji nebo si od banky nechám snížit úrok. Takový pokles se dá očekávat při nějaké další krizi, kdy ekonomika bude potřebovat připumpovat trochu peněz do oběhu. Nikdo neví, kdy to přijde a třeba možná ani v nejbližších letech nepřijde. Nezastavujeme, půjčujeme si. Vlak jede dál.
• Komerční úvěry pro právnické osoby – zde je potřeba se neuvazovat k těžko vypověditelným úvěrům. Poplatek za refinancování do jiné banky by měl být přijatelný (třeba kolem 1 % nesplacené jistiny je fér), ať je možné se z těch 5-6% úvěrů vyvázat.

Ať tak či tak, čas a inflace (rozuměj zvyšování cen nemovitostí) hraje pro investora.

Následující měsíce a roky se budu věnovat kromě dominantních pronájmů i výstavbě bytového domu. Tento postup budu nepravidelně mapovat zde na blogu, kde se podělím o své zkušenosti z procesu výstavby.

Letošní rok je na trhu nemovitostí nejšílenější, co za posledních deset let pamatuji. Trh roste neuvěřitelným tempem. S pronájmy na výnos to vypadá každý dnem hůře (snižuje se výnosnost), ačkoliv si myslím, že i s negativním cashflow se dá fungovat. Přesto jsem se rozhodl diverzifikovat a koupil jsem letos pozemek pro výstavbu bytového domu.

Každý kupec pozemku by si měl dopředu ověřit v územním plánu dané obce, zdali je pozemek určen pro bydlení a případně jakého typu. Rozuměj jestli tam lze postavit pouze rodinný, nebo třeba i bytový dům, a případně kolik pater. Jako backup řešení může být stavba rodinného dvojdomu, každý o třech bytových jednotkách, a třeba i s ateliérem. Toto jsem ověřeno měl – bytový dům je možný.

Stanovil jsem si jako cíl postavit bytový dům, který bude nadstandardní ve své lokalitě a dokáže přitáhnout zájemce, ze kterých si budu moci vybírat. Celé to koncipuji jako dům na pronájem.

Vyzkoušel jsem si na svém jiném rodinném domě, který jsem koupil jako rujnu 2 roky zpět, následně celý opravil (cihla nezůstala na cihle), že lidé mají velký zájem o nadstandardní bydlení, např. se zahradou. Dům jsem měl celý pronajatý ještě předtím, než jsem dokončil rekonstrukci. Panelák je sice fajn, ale těch je strašně moc a nabídka něčeho lepšího zoufale chybí (nepočítám Prahu, Brno a Špindl).

U svého pozemku jsem měl představu menšího bytového domu do cca 10 bytových jednotek. Jedná se o dům v zastavěné lokalitě rodinných domů. Musí tam zkrátka sednout. Proto jsem si sednul nejdříve k papíru, a následně k jednoduchému programu Sweet Home 3D (je zadarmo), v němž jsem postupně začal dům designovat pro vymyšlení dispozic.

Výsledkem je dům o 8 jednotkách, 4 x 3+kk a 4 x 4+kk, všechny s předzahrádkou nebo velkou terasou s orientací na jihozápad. Malé bytové jednotky jsem se rozhodl nerealizovat, byť by mi zájemci o bydlení utrhli nejspíše ruce. Měl bych ale v domě moc různých lidí a moc různých lidí je moc problémů. Současně jsem chtěl pouze ideálně jedno schodiště a pouze dvoje stoupačky, což šetří plochu i náklady.

Zamýšlel jsem i stavbu podzemních garáží. Ale po zjištění ceny realizace jsem od záměru ustoupil. Vyšlo by to přibližně na 500-700 tis. Kč za garáž (celkem 6 garáží), což se mi u domu s dostatkem místa na parkování na ulici před domem nechtělo obětovat.

Až jsem s věcí byl spokojený, oslovil jsem na doporučení kamaráda Jiřího Nedvěda, a požádal ho o zpracování studie. Požadavky jsem stanovil:

• Nízká cena realizace – žádné extra drahé prvky. Moc dobře vím, jak to se stavbami je: Nejdříve velké oči a jak stavba roste, upgraduje se řešení na lepší a cena bobtná.
• Dům bez zbytečných členitostí pro hospodárné využití energií.
• Rovná střecha.
• Bílá fasáda.

Výsledek je sada vyrenderovaných vizualizací, kde je design nahnán především prací s osvětlením a polystyrenovými bloky na atikách i fasádě dodávající strukturu. S malými náklady zkusíme vyždímat maximum. S tím jsem moc spokojený.

S tímto výstupem půjdu na úřad na územní rozvoj pro souhlas. Následně nás čeká řešení projektu, stavební úřad a sousedé 🙂 Jsem na to zvědavý.

Udělali byste na domě něco jinak? Máte s něčím zkušenost, co fungovalo Vám? Budu rád za každý tip do komentářů nebo na e-mail.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Trh nemovitostí je na velké jízdě směrem nahoru. V nadsázce ceny, které platily včera večer, již dnes ráno neplatí. Zaznamenal jsem u sebe, ale i u investorky, které pomáhám s financováním, problém s bankovním odhadem, kdy výsledná cena odhadu je neúměrně nízko v porovnání s tržními cenami. A to napříč bankami.

Už jsem se chystal na téma napsat článek, když se stejné téma objevilo na naší FB skupině , kde naleznete i další tipy a zkušenosti investorů.

Podíval jsem se na to, jak může odhad bytu v aktuální neomylné hodnotě 2 mil. Kč dopadnout o 500 tis. Kč méně.

Každý bankovní odhad má svoji část, kde se porovnávají ceny jiných, pokud možno srovnatelných, nabídek prodejů. V našem případě mi odhadce pro porovnání použil 5 jiných bytových jednotek. Čtyři nabídky z nich byly aktuální a akceptovatelné. Jedna nabídka byla do očí bijící, jelikož to byla nabídka s výrazně nižší cenou za m2. Je to jako kdybyste srovnávali průměrnou sílu vzpěračů. Čtyři z nich byli borci ze světové úrovně a pátý bych byl já 🙂

Vzhledem k tomu, že trh sleduji, dobře vím, jak se ceny pohybují a je mi naprosto jasné, že odhadce do odhadu vložil úmyslně jednu nabídku, která je zcela neaktuální, podceněná, která následně zmanipuluje celý odhad směrem dolů.

Z pěti nabídkových cen vytvoří minimální, průměrnou a maximální cenu. Ta minimální cena ovlivní výsledek natolik, že je výsledný odhad o desítky procent podstřelený.

Odhadci nemovitostí mají přístup k archivu nemovitostí od sreality.cz, kde jsou uvedené všechny inzeráty, ze kterých právě tyto staré neaktuální nabídky čerpají. To jen pro vysvětlenou, kde se tato data berou.

Každopádně oba řešené případy měly něco společného: Jednalo se o byty, které byly koupeny za hotové a předmět financování byla refundace vlastních zdrojů. Domnívám se, že kdyby účelem úvěru byl nákup dané bytové jednotky za reálnou tržní cenu v daném čase a místě, odhad tak špatně nedopadne.

Oba odhadce jsem konfrontoval s tím, že výsledné částky absolutně neodpovídají tržní realitě. Odpovědí je vesměs blekotání o nereálných cenách, horším stavu bytové jednotky apod. Společně však přiznávají, že je banky nutí ty odhady krotit.

Odhadci nemají ani velký zájem být v odhadech příliš ambiciózní. Pokud jsou, tak na ně jen dopadne „reklamace“ ze strany supervize a tím další práce a vysvětlování.

Zkoušel jsem reklamaci podávat, ale neúspěšně. A vzhledem k tomu, že potřebujeme, aby úvěr postoupil dopředu, zatlačíme slzu a jedeme dál.

Chápu to. Trh je rychlý a to, co jsem koupil před pár měsíci, má dnes vyšší hodnotu, a banky se tím tak trochu chrání. Ale stejně mě to vždycky rozzuří, protože „aktuální tržní hodnota“ by měla být vždy „aktuální tržní hodnota“.

Jako ponaučení vidím:

• Předjednat si s odhadcem jeho představu o aktuálních tržních cenách.
• Vybrat si pro financování banku, kde si odhadce vybíráte sami a jste jeho klientem vy sami.
• Kupní cenu nemovitosti mít vyšší než nižší 🙂

Třetí zkušenost mám takovou, že naopak odhadce odhadl mé nemovitosti adekvátně mému očekávání, ale supervize banky mu to shodila a ceny seškrtali.

Aktuálně v médiích vrcholí veřejná diskuse na téma dostupného bydlení a zvyšujících se cen. Pod našimi videi zejména s širším dosahem publika, které publikujeme s Pavlem Tomkem z Adolu na Youtube, se opakují názory, že díky investorům se cena nemovitostí zvyšuje a bydlení se tak stává méně dostupné běžným kupujícím.

Pár faktů na rovinu

1. Ještě jsem nepotkal prodávajícího, který si stěžoval, že za svůj byt ode mě získal více peněz než by mohl v minulosti. Každá strana má tedy dvě mince. A v tomto případě prodávající oslavují – o těchto lidech média takřka mlčí.
2. Jako investoři jsme pro běžné kupující na trhu nemovitostí velmi těžcí soupeři. Máme zkušenosti, spoustu transakcí za sebou, lepší přístup ke zdrojům, kontakty… To chápu.
3. Dostupné bydlení je veřejným zájmem. Nikdo z nás asi nemá zájem na tom, aby i pracující lidé končili pod mostem nebo vícečlenné rodiny bydleli v garsónkách či nevyhovujících ubytovnách. Pokud budou děti vyrůstat v nevyhovujících a nedůstojných podmínkách, může je to negativně poznamenat do dalšího života.

Takže co s tím?

Možná regulace

Stát může pronajímatele regulovat několika způsoby:

• Daní z nemovitých věcí – v ČR je aktuálně velmi nízká, regulační funkci nyní určitě neplní.
• Daní z příjmů – odvádí se u fyzických osob 15 % ze zisku, neplatí se sociální a zdravotní, regulační funkci nyní neplní
• Dostupností úvěrů – skrze doporučení/nařízení centrální bankou komerčním bankám, děje se to v omezené míře.

Věřím, že skutečným řešením moderní společnosti není omezovat obchod a podnikání, ale podpořit ho, protože pouze podnikání a práce přinášejí hodnoty, na kterých je naše společnost po staletích společenského a technologického pokroku vybudována.

Proč je málo bydlení?

Při pohledu na data Českého statistického úřadu lze vidět jasný trend, kdy se populace ČR kontinuálně zvyšuje, a to zejména migrací cizinců k nám, nikoliv přirozeným přírůstkem obyvatel. To je mj. perfektní indikátor toho, že jsme dobrá země pro život.

Tyto příchozí osoby je potřeba někde ubytovat. Proto díky za:

• “Hamižné” pronajímatele, kteří kupují staré rujny a rekonstruují je do obyvatelného stavu.
• “Hamižné” developery, kteří staví nové byty a prodávají je dále.

Současně roste počet domácností strmým tempem. Cituji ČSÚ ze staršího článku: “Za posledních padesát let se zvýšil počet domácností v ČR o více než 1,3 miliónu, zároveň se však snižuje průměrná velikost domácnosti.”

Řešení

Řešení se ve veřejném prostoru omílá stále dokola, ale nejsem si jistý, že se něco děje. Jediné řešení je: Stavět byty!

Prakticky je to opravdu jednoduché. Stačí v každé obci (průměrně) postavit JEDEN bytový dům za dekádu.

V ČR je aktuálně 6248 obcí. Pokud se každá obec zasadí o výstavbu 1 bytového domu o 20 bytových jednotkách průměrně pro dvě osoby, vznikne v celé republice bydlení pro 249 920 osob. Pokud výstavba bytového domu o 20 jednotkách bude bez pozemku (beztak obce pozemky často mají) stát přibližně 40 mil. Kč, pak řešení bytové krize celorepublikově vyjde na 250 miliard korun. V kontextu velkých dopravních staveb, řešení následků koronakrize a při úvaze zapojení soukromého sektoru, to jsou zdroje zcela obhajitelné a dostupné.

Pocházím z malého města o cca 9 tisících obyvatel. Ceny bydlení se rapidně zrychlují. Kdyby někdo do našeho města vrhnul 20 nových bytových jednotek, a do sousedních obcí také, tak se strhne zuřivý boj mezi pronajímateli o kvalitního nájemníka. Ti ochotnější pronajímatelé by si ukrojili marže, a ti ostatní by měli prázdné byty. V momentě, kdy mám jako pronajímatel prázdný byt a nedokážu ho dlouhodobě solidně obsadit, exituji z tohoto trhu a prodávám byt. Pokud se do stejné situace dostane více pronajímatelů, ceny bytů klesnou.

K pozemkům: Když se projíždíte republikou, obvykle se na menších sídlech nové bytové domy moc nestaví tam, kde to není zajímavý byznys. Všude ale rostou klasické rodinné domky, bungalovy na parcelách o 1000 m2. Vypadá to tedy, že pozemků je ještě dost. Pokud by obce při plánování územního rozvoje zavedly změnu, aby některé vybrané parcely sloužily pro výstavbu bytových a ne rodinných domů, podnikatelé se o to již rádi postarají. Do rodinného domku se vejde pár lidí, do bytového desítky. Prostor tu tedy je. Radní a zastupitelé: Tlačte na výstavbu bytových domů právě ve vaší obci prostřednictvím územních plánů a investičních projektů.

Toto je skutečný návod, jak vyhladovět pronajímatele a znevýhodnit obchod s pronajímáním bytů.

Jak funguje trh

V některých sídlech v ČR je velká koncentrace investorů, kteří skoupili hodně bytů a přesně v takových sídlech je vidět efekt převisu nabídky nad poptávkou. To platí i pro Prahu s množstvím uvolněných bytů původně pro Airbnb. V inzerci je více bytů na pronájem, nežli v jiných městech. Obyčejné, průměrné a zašlé byty nikdo nechce. Už prostě nestačí šoupnout obyčejný umakartový byt do inzerce a čekat, že se o něj zájemci poperou. Naopak, pes ani neštěkne.

Proto ve svém portfoliu neustále rekonstruujeme a vylepšujeme naše byty, což nás stojí nemalé peníze a úsilí. Ale takhle se přesně chová trh, který hledá rovnováhu, a který přináší benefity pro kupce (nájemníky). Trh určuje cenu nájmů, ne pronajímatelé.

Aby nedošlo k mýlce: Netvrdím, že je lidské právo mít byt s terasou na pražské Ořechovce, a dokonce ani na sídlišti v Řepích. Kdo na Prahu nemá, musí se poohlédnout po bydlení v menším sídle. Je to tvrdé, ale je to tak a nikdy v minulosti neměl obyčejný člověk takové možnosti se vypracovat, jako má dnes.

Často se nám hlásí do nájmu lidé, kteří jsou v insolvenci. Jde tedy o osoby se „škraloupem“, a je na místě si položit otázku: Chci takové lidi do nájmu?

Insolvence je proces, při kterém se předlužený člověk (obvykle s řadou exekucí) může během 3-5 let zcela oddlužit a vyjít tak s čistým štítem. Vyjma dluhů z trestné činnosti, ty se úspěšnou insolvencí nesmazávají.

Ověření insolvence se provádí na veřejném portálu Ministerstva spravedlnosti zde v tzv. ISIRu: https://isir.justice.cz/isir/common/index.do – stačí zadat např. jméno, popř. doplnit datem narození. Pokud daného člověka najdete, má již nějakou “zkušenost” s insolvencí. Pokud daného člověka nenajdete, doposavad o insolvenci nežádal.

Je potřeba rozlišit stavy řízení, které se v rejstříku u každé insolvence zobrazují:

• Odškrtnutá – skončená věc
• Pravomocná věc
• Povoleno oddlužení
• Vyřízená věc
• Před rozhodnutím o úpadku

A dále je dobré si rozkliknout detail záznamu a prostudovat si případně dokumenty k danému případu. To už vyžaduje trochu zkušenosti a orientace, ale dá se to.

Abych správně vysvětlil stavy řízení, obrátil jsem se na svou kamarádku z insolvenčního soudu, která mi k tomu sepsala zjednodušený příběh. A protože bych to lépe nenapsal, tak s poděkováním a svolením cituji:

Vezměme si např. fyzickou osobu (Frantu), která se chce oddlužit. Franta podá soudu Návrh na povolení jeho oddlužení. Soud v první řadě vydá Vyhlášku o zahájení insolvenčního řízení a Franta se objeví v insolvenčním rejstříku, v této fázi u něj bude svítit “Před rozhodnutím o úpadku”, tzn., že soud zkoumá, zda je Franta v úpadku (není solventní) a zda jeho Návrh splňuje všechny zákonné náležitosti. Pokud Návrh zákonné náležitosti nemá, soud jeho Návrh odmítne/zamítne/vyřídí jiným způsobem a v rejstříku se objeví “Vyřízená věc”. Pokud Frantu splní podmínku úpadku, vydá soud usnesení O povolení Frantova oddlužení a v rejstříku se “Před rozhodnutím o úpadku” změní na “Povoleno oddlužení”. Poté soud zkoumá, jak nejlépe Frantu oddlužit a jakmile na to přijde, vydá usnesení O schválení Frantova oddlužení zpeněžením jeho majetkové podstaty nebo kombinací zpeněžení se splátkovým kalendářem. Odtud se Franta začne reálně oddlužovat. Jakmile se mu podaří oddlužit nebo to naopak nezvládne, vydá soud usnesení O splnění Frantova oddlužení nebo mu jeho schválené oddlužení zruší. Opět se v rejstříku objeví “Vyřízená věc”. Jakmile toto konečné, jedno jaké, rozhodnutí nabyde právní moci (= už nebude žádná osoba, která by mohla proti němu podat návrh na opravný prostředek – př. odvolání), v rejstříku se věc objeví jako “Pravomocná”. Pak už soud jen dělá administrativních úkony typu kontroly, zda ve spise nic nechybí a když je vše OK, spis se zašle spinkat na spisovnu = do archivu spisů a v rejstříku se objeví “Odškrtnutá – skončená věc” a Franta v rejstříku zešedne.

Co insolvence znamená pro předluženého člověka?

• Nechat si od advokáta sepsat žádost o zahájení insolvence (náklad pár tisíc Kč), popř. charitativní organizace zdarma.
• Vyvěsit jeho majetkové poměry veřejně na internet do ISIRu, kde si každý může přečíst, kolik komu dluží a kolik vydělává.
• Platit po dobu běhu insolvence odměnu insolvenčnímu správci ve výši minimálně 900 Kč.
• Odevzdávat vydělané peníze na umořování dluhu a žít tak s málem.
• Nesmí vytvářet nové dluhy.

A poslední bod je velkou výhodou pronajímatele: Nesmí vytvářet nové dluhy. Pokud by tak činil, např. za nájem, mohu příslušnému insolvenčnímu soudu doručit informaci o vzniku dluhů, a ten může přezkoumat situaci dlužníka. To vše může vyústit v ukončení insolvence a dlužník se dostane zpět do pasti dluhů.

Z mého pohledu je tedy insolvence solidní signál, že se člověk chce očistit a zařadit zpět do běžného fungování, dostat druhou šanci. Takové nájemníky akceptuji a ze zkušenosti se mi s nimi dobře pracuje.

V naší aplikaci Zvládneme.cz kontrolujeme insolvence také, aby se věřitel (pronajímatel) případně nezapomněl přihlásit v případě vzniklého dluhu. Stačí zadat jméno a datum narození, a hlídač hlídá rejstřík na každodenní bázi. V případě objevení insolvence upozorní pronajímatele.

Na závěr: Insolvence je záležitost samozřejmě do jisté míry kontroverzní, jelikož věřitelé ostrouhají a dostanou často minimum hodnoty původního dluhu. Dlužníci také často svůj majetek a příjmy schovávají, a tím obírají věřitele.

Je ale všem jasné, že lidé v exekuci často působí v šedé ekonomice (pracují na černo, neplatí daně, jsou na úřadu práce…), protože by jim exekutor jejich příjmy jinak zabavil. Je to tedy takový společenský kompromis, jak naložit s dluhy.

Mé portfolio nájemních bytů je různorodé. Na konferencích bych o něm mluvil jako o diverzifikovaném. Mám v nájmu podnikatele, zaměstnance, maminky na mateřské, důchodce i případy závislé na sociálních dávkách. S těmi posledními je obzvláště zábava (mám jich v portfoliu pár).

Svou povinnost hradit nájemné moc neřeší, ale jakmile skončí v nájmu (vyhozeni pro špatnou platební morálku), uhání vás o vyúčtování služeb (voda, teplo…) nebo o ukončení smlouvy. K tomu mi aktuálně dorazil jeden doporučený dopis od hrdinky našeho příběhu, jenž si dovoluji “otisknout”:

Běžně uvažující člověk si klade otázku: Proč člověk, který po sobě zanechal dluhy, chce najednou po pronajímateli ukončení smlouvy a vyúčtování služeb? Hnulo se v něm svědomí? Stal se Mirkem Dušínem a chce vyrovnat své dluhy za pronajímatelem? Vede si snad archiv s šanony s řádnou evidencí smluvních vztahů?

Kdepak. Jde jen o dům dále. A aby mohl žádat na Úřadu práce o příspěvek na bydlení, musí donést ukončení smlouvy s původním pronajímatelem. Naše hrdinka se sebe ale ptá: “No jo, kde ale to ukončení smlouvy vezmu, když jsem potichu zabouchla za sebou dveře, hodila klíče do schránky a s pronajímatelem jsme se ani neviděli?”

Chvíli zapřemýšlí, a odpoví si: “Napíšu si o něj dopisem. Doporučeným!”. To je rada obvykle od někoho zkušeného, pravděpodobně pracovníka úřadu, který ví, že sice jedná s osobou, která zneužívá sociální systém, ale co zmůže. Už si na to zvykl. Prostě to tak je. Doporučený dopis tomu dává váhu důkazu pro budoucí právní spor. Tak tedy tu a tam nám tito nájemníci zpětně volají, následně píší a domáhají se ukončení smlouvy či vyúčtování.

Obvykle mě to potěší, protože se v tu chvíli cítím důležitě.

S potěšením jim obvykle oznamujeme, že ukončení smlouvy či vyúčtování si samozřejmě mohou vyzvednout osobně v naší detašované kanceláři vzdálené 30 km v úřední hodiny, který máme každou středu od 17:00 do 17:30. Zatím nedorazili, čekáme stále na ně 🙂

Pravidelně, a to i na naší FB skupině objevují diskuse a nabídky na investici do nemovitostí (např. apartmánů) v přímořských oblastech, případně apartmánů v českých horách. Někteří jste se mě i soukromě ptali, co si o takové investici myslím. Rád bych své stanovisko sepsal sem.

Disclaimer: Nikdy jsem nic takto vzdáleného nevlastnil a nemám s tím osobní zkušenost, berte to tedy jen jako úvahu investora v mé pozici. Netvrdím, že se na stará kolena nerozhodnu změnit názor. Toto není univerzální pravda pro všechny.

Idea takové investice bývá, že koupím nemovitost (obvykle apartmán u moře, v horách), o kterou se mi někdo předem vybraný bude starat, a když budu mít chuť, tak si tam občas zajedu/zaletím odpočinout do svého (ušetřím za hotel).

Tato investice mi osobně nesedí ve všech ohledech, a to z těchto důvodů (zejména pro zahraniční investice):

1. Ceny těchto nemovitostí nejsou oproti Čechám výrazně atraktivní (levnější).
2. Neznám lokalitu ani sousedy. Při svých investicích investuji nejčastěji tam, kde to znám, kde vím, jaký je kontext polohy.
3. Neumím místní řeč ani zákony. Právo přeje bdělým, a jestliže o právním řádu dané země nevím nic, budu v případě problému vždy odkázán na externí poradce, kteří budou dalším, pravděpodobně ne zcela marginálním, nákladem. Jako k cizinci řešící něco online ke mně budou všichni méně vstřícní a oholí mě.
4. Závislost na správci objektu. Nemovitosti jsou investice na roky dopředu, a současný kvalitní správce není zárukou kvality i za 10 let (může výrazně zdražit, profesně vyhořet, onemocnět, umřít, rozhodnout se byznys opustit…). Budu-li s tím současným nespokojený, nemusím mít moc jednoduchou situaci, jak to změnit.
5. Náklady na rekonstrukce budou v násobcích oproti tomu, co platím doma. Pro místní stavební firmy a řemeslníky budete vítaným „bohatým cizincem“, navíc s velmi omezenou možností dohledu a reklamací, nedá se proto čekat, že by vás při účtování svých prací nějak šetřili.
6. Když cestuji, mám rád různorodost. Nechci jezdit na stále stejné místo.
7. Rád si své investice řídím sám. Naplňuje mě mít “ruce na volantu”, než být pouze pasažérem.
8. V atraktivních lokalitách je běžné, že podobné komplexy zastarávají a vedle nich rostou nové, atraktivnější. Může se stát, že z toho mého bude časem zastaralý objekt vyžadující masivní investice.

Tím samozřejmě nehaním a ani neházím do jednoho pytle všechny investice do zahraničních nemovitostí. Určitě je spousta kvalitních, fungujících a výnosných projektů. Jen nespadají do mé cesty.

Řada začínajících investorů, ale občas i ti o něco zkušenější, zaměňují zisk a cashflow. Dívají se na investici zhruba takto:

„Tomáši, holý nájem (bez záloh na služby) je 10 tis. Kč. Fond oprav a správa jsou 2 tis. Kč, a úvěr mě stojí 9 tis. Kč. Takže náklady jsou 11 tis., výnosy jen 10 tis., tato nemovitost je tedy ztrátová a nevyplatí se.“

Jak rostou ceny nemovitostí, tak se tento model stává čím dále častější a ve spoustě lokalitách se k pozitivnímu nebo vyrovnanému cashflow při použití bankovního financování přes dlouhodobé pronájmy zkrátka nedostanete. Český trh s nemovitostmi obecně spěje do dospělosti. A to nejen v Praze, ale i v regionech. Na trhu je obvyklé, že vysoce konzervativní a stabilní investice má nízký výnos.

Přesto je fakt, že záporné cashflow není investiční pohroma. Proč? Protože cashflow není zisk.

Zpět k našemu příkladu: Splátka úvěru má dvě hlavní složky:

• splátku jistiny
• splátku úroku

Samotná splátka jistiny není účetním pohledem náklad. Úrok naopak nákladem je. Splátka jistiny je takový neviditelný odložený zisk, který se objeví v momentě, kdy úvěr splatím, nemovitost budu prodávat nebo refinancovat úvěr (už nebude potřeba půjčit tolik peněz).

V úvěrové kalkulačce na Zvládneme.cz si můžete poměr splátky jistiny a úroku spočítat. V našem případě to vypadá takto:

Oranžová linka postupně vytlačuje tu modrou, až dojde jednoho dne ke splacení celého úvěru.

Jako investor hledám samozřejmě co nejpozitivnější cashflow. Přesto i záporné cashflow má své ratio ve srovnání s jinými investičními nástroji. Lepší posílat pár peněz navíc na splátku úvěru, nežli dávat peníze do produktů typu stavebního spoření nebo penzijka (pokud nemáte zajímavý bonus od zaměstnavatele). Dívejte se na to jako na spoření pod polštář.

Je potřeba negativní cashflow přijmout a nevyhlížet zítřky, kdy se doba vrátí zpět a nemovitosti bude aktivně vydělávat každý měsíc. Tyto doby jsou pryč a nedomnívám se, že se vrátí. O to více je potřeba makat na sobě a svých dalších příjmech (v podnikání/zaměstnání), které pomohou dofinancovat tyto investice. To bude klíčový faktor mezi investory, kteří dosáhnou na jeden-dva byty a investory, kteří vybudují větší portfolio.