Jak banky manipulují s odhady nemovitostí?

Vytvořeno: 24. 9. 2021

Trh nemovitostí je na velké jízdě směrem nahoru. V nadsázce ceny, které platily včera večer, již dnes ráno neplatí. Zaznamenal jsem u sebe, ale i u investorky, které pomáhám s financováním, problém s bankovním odhadem, kdy výsledná cena odhadu je neúměrně nízko v porovnání s tržními cenami. A to napříč bankami.

Už jsem se chystal na téma napsat článek, když se stejné téma objevilo na naší FB skupině , kde naleznete i další tipy a zkušenosti investorů.

Podíval jsem se na to, jak může odhad bytu v aktuální neomylné hodnotě 2 mil. Kč dopadnout o 500 tis. Kč méně.

Každý bankovní odhad má svoji část, kde se porovnávají ceny jiných, pokud možno srovnatelných, nabídek prodejů. V našem případě mi odhadce pro porovnání použil 5 jiných bytových jednotek. Čtyři nabídky z nich byly aktuální a akceptovatelné. Jedna nabídka byla do očí bijící, jelikož to byla nabídka s výrazně nižší cenou za m2. Je to jako kdybyste srovnávali průměrnou sílu vzpěračů. Čtyři z nich byli borci ze světové úrovně a pátý bych byl já 🙂

Vzhledem k tomu, že trh sleduji, dobře vím, jak se ceny pohybují a je mi naprosto jasné, že odhadce do odhadu vložil úmyslně jednu nabídku, která je zcela neaktuální, podceněná, která následně zmanipuluje celý odhad směrem dolů.

Z pěti nabídkových cen vytvoří minimální, průměrnou a maximální cenu. Ta minimální cena ovlivní výsledek natolik, že je výsledný odhad o desítky procent podstřelený.

Odhadci nemovitostí mají přístup k archivu nemovitostí od sreality.cz, kde jsou uvedené všechny inzeráty, ze kterých právě tyto staré neaktuální nabídky čerpají. To jen pro vysvětlenou, kde se tato data berou.

Každopádně oba řešené případy měly něco společného: Jednalo se o byty, které byly koupeny za hotové a předmět financování byla refundace vlastních zdrojů. Domnívám se, že kdyby účelem úvěru byl nákup dané bytové jednotky za reálnou tržní cenu v daném čase a místě, odhad tak špatně nedopadne.

Oba odhadce jsem konfrontoval s tím, že výsledné částky absolutně neodpovídají tržní realitě. Odpovědí je vesměs blekotání o nereálných cenách, horším stavu bytové jednotky apod. Společně však přiznávají, že je banky nutí ty odhady krotit.

Odhadci nemají ani velký zájem být v odhadech příliš ambiciózní. Pokud jsou, tak na ně jen dopadne „reklamace“ ze strany supervize a tím další práce a vysvětlování.

Zkoušel jsem reklamaci podávat, ale neúspěšně. A vzhledem k tomu, že potřebujeme, aby úvěr postoupil dopředu, zatlačíme slzu a jedeme dál.

Chápu to. Trh je rychlý a to, co jsem koupil před pár měsíci, má dnes vyšší hodnotu, a banky se tím tak trochu chrání. Ale stejně mě to vždycky rozzuří, protože „aktuální tržní hodnota“ by měla být vždy „aktuální tržní hodnota“.

Jako ponaučení vidím:

  • Předjednat si s odhadcem jeho představu o aktuálních tržních cenách.
  • Vybrat si pro financování banku, kde si odhadce vybíráte sami a jste jeho klientem vy sami.
  • Kupní cenu nemovitosti mít vyšší než nižší 🙂

Třetí zkušenost mám takovou, že naopak odhadce odhadl mé nemovitosti adekvátně mému očekávání, ale supervize banky mu to shodila a ceny seškrtali.