Blog

Poslední dva roky se věnujeme dost rekonstrukcím, kdy předěláváme byty své i investorů ve správě. Děláme kompletní rekonstrukce hlavně u bytů v původním stavu:

Obvykle to bývají panelákové byty, kde neproběhla žádná rekonstrukce od doby, kdy byl byt postaven (60.-80. léta 20. století). Tzn.:

• stará kuchyňská linka
• rozpadající se hliníkové rozvody elektřiny
• umakartové bytové jádro
• staré parkety atp.

Zkrátka v takovém bytě není v pořádku nic a není pronajatelný nikomu. Rekonstrukce nutná.

Začali jsme realizovat přestavby bytů, kde je ještě po staru oddělená kuchyně od obývacího pokoje tak, že přesouváme kuchyň právě do obývacího pokoje. Tím získáváme obytnou místnost navíc, což je plus. Zde ukázka půdorysu typového 2+1:

A nová dispozice s načrtnutým nábytkem v obývacím prokoji:

Kuchyňská linka se přesunula do obývacího pokoje a vznikla tak nová ložnice.

Benefity:

1. Místo původní kuchyně je vybudován malý pokoj. V bytě tak vzniknou 2 čistě samostatné ložnice, což je velká výhoda pro rodinu s dětmi, kdy jak dospělí, tak děti, mohou mít svůj vlastní pokoj, o který se nemusí dělit. Pro spoustu zájemců je to breaking moment při rozhodování o nájmu. Uspokojíme jak zájemce o 3+1, tak 2+1.
   
2. Kuchyň je umístěna do většího z původních obytných pokojů. Takový je obecně i trend nového bydlení. Moje máma vždy říkala: „Mě nevadí, že musím vařit, ale vy si ležíte v obýváku u televize a já jsem v kuchyni sama“. Mami, tímto jsme to vyřešili.
   V tomto případě je nejlepší linku umístit pod okno, což však vyžaduje zakázkovou výrobu s vyšší cenou. Další výhoda je přítomnost kuchyňské linky u okna: Není potřeba digestoře.
   
3. Odbouráváme mrtvé metry. Průchozí chodbička mezi chodbou a kuchyní v původní dispozici je zcela mrtvý prostor, jenž nejde příliš využít. Stejně tak prostor pod oknem v obývacím pokoji obvykle nebývá obsazen. Oboje je v tomto příkladu využito na maximum.
   
4. O něco vyšší výnos z nájemného, jelikož byt konkuruje kategorii bytů 3+1. Nabídnutá dispozice je navíc unikátní, čímž se odlišuje od všech ostatních nabídek.

I když jsme těch rekonstrukcí dělali už celou řadu, stále se stejně učíme. Postupně vybrušujeme náš standard, aby byly co nejpřitažlivější pro jejich budoucí uživatele, a mohli jsme si tak říct o trochu vyšší nájem, než je obvyklé v daném místě a čase.

Stejné přestavby se dají realizovat i u jiných dispozic (1+1 => 2+kk, 3+1 => 4+kk).

AKTUALIZACE 14.6.2023: Pravá ruka již nalezena. Již nezasílejte své zprávy a životopisy k této pozici.

Každý podnikatel či investor by se měl čas od času zastavit, podívat se na svou situaci shora, zhodnotit ji, a upravit kormidlo tak, aby plul správným směrem – dopředu, do cíle.

S narůstající velikostí mého portfolia a podnikatelských aktivit jsem definitivně dospěl k rozhodnutí, že chci k sobě parťáka nebo parťačku, která mi bude pravou rukou v mnoha mých aktivitách, které s celým týmem děláme.

Tímto bych rád oslovil svou bublinu a nabídl možnost spolupráce se mnou.

Jak si spolupráci představuji?

Part-time nebo full-time. Práce na dálku, primárně od počítače, občas v terénu. Jsme spolu v intenzivním denním kontaktu – ráno si zavoláme, probereme nejdůležitější úkoly dne.

Měřit pracovní čas nebudu. Důležité jsou jen výsledky – a ty očekávám.

Denně vyhodnocujeme investiční příležitosti, komunikujeme s investory a vyhodnocujeme, že naše portfolio jede jako namazaný stroj.

Společně tvoříme obsah na sociální sítě, občas natočíme video.

Bude-li event, je Vaším úkolem jej zařídit, aby proběhl jak na drátkách (zařídit prostor, občerstvení aj.).

Koordinujete dodavatele, se kterými spolupracujeme – ať už stavaře, tak z marketingu. Nemusíte rozumět všemu, ale musíte umět věc zařídit, pochopit její podstatu a dotáhnout do konce. Zeptat se můžete vždycky.

Co od Vás očekávám?

Jednoznačně uživatelskou dobrou znalost práce s PC. Musíte zvládnout sestavit a vyplnit excelovskou tabulku s jednoduchými vzorci (suma, průměr), umět upravit fotku v základním grafickém programu nebo vzít kupu souborů a zabalit je do zipu.

Velmi ocením předchozí zkušenosti z oblasti investic a správy majetku, stejně jako to, co je výnosové procento a jak ho spočítat. A pokud již máte už svoje bytové portfolio, pomůžu, aby bylo větší 🙂

A protože jsem perfekcionista, očekávám výborný písemný projev v češtině.

Občas se také budu chtít potkat. Rád bych Vás měl v okolí Prahy či Ústeckého kraje. Vlastní auto je nutností.

Co nabízím?

Zajímavou, různorodou a dobře ohodnocenou práci, která má smysl a výsledky. Budeme růst spolu.

Pokud by Vás tato příležitost zaujala nebo myslíte, že je vhodná pro někoho z Vašeho okolí, budu moc rád za kontakt. Nejlépe, když mi e-mailem pošlete CV a napíšete něco o sobě a Vašich zkušenostech v oboru.

S Pavlem Tomkem z ADOL Monitoru jsme ve svém nepravidelném podcastu probírali následující otázky:

• Vyplatí se investice v současné době vysokých úrokových sazeb?
• Vyčkávat nebo investovat?
• Jaká jsou rizika pro realitní investory v následující době?

a řadu dalších témat.

Nestává se to často, vlastně to bylo poprvé, možná naposledy, ale vyloučit se to nedá. V průběhu měsíce srpna 2022 jsem měl dojednaný zajímavý obchod na nákup obsazeného a vydělávajícího bytového domu kombinující bytové jednotky a lukrativní komerční prostor s vysokým nájmem.

Podmínky obchodu byly s prodávajícím rámcově odsouhlaseny. Na stole jsem měl úvěrovou smlouvu na 11 milionů korun. Stačilo jen podepsat. Nakonec jsem nepodepsal a obchod poslal k ledu. V tomto ohlédnutí se podívám na faktory, které mě k tomu vedly.

Obecně investuji jak do samostatných bytových jednotek, tak do bytových domů. Mám v portfoliu oboje. Výhody investování do bytových domů vnímám zejména v těchto aspektech:

• Skokový nárůst velikosti portfolia a cashflow. Jedním obchodem výrazně zvyšujete své příjmy z pronájmu. Je to jako když jdete do schodů, a berete to po třech najednou.
• Pronajatý bytový dům generuje cashflow z nájmů, které se dají započítat při žádosti o hypotéku. Spousta investorů se domnívá, že narazili na svůj úvěrový strop, ale právě kombinace s dodatečnými příjmy získanými novou akvizicí je jedním ze způsobů, jak získat další úvěry.
  Investorům mj. pomáhám posouvat hranice v bankovním financování – i těm, kteří si myslí, že už narazili na svůj úvěrový strop (narážím na něj pravidelně, avšak stále se posouvám; jak vždy říkám: „ukázaná platí“).

…

Letošní rok je skutečně mimořádný s ohledem na geopolitický vývoj – válka a soupeření s Ruskem. Ceny plynu kulminovaly v letním období. Tehdy nebylo zřejmé, zdali se podaří zajistit dostatečné kapacity plynu pro celou Evropu na letošní zimu. Ceny komodity se šplhaly do neuvěřitelných výšin. Vládní či evropské řešení vysokých cen bylo nejisté a daleko. A právě daný bytový dům byl vytápěn plynem.

Velkou komplikací je i fakt, že právě při změně vlastníka nemovitosti a přepisu smlouvy na dodávky plynu dostane nový zákazník smlouvu s aktuálními ceníky, které byly brutálně vysoko. Pravděpodobně by se jednalo o ceny 4-5 tis. Kč za MWh plynu. Ve hře byla i varianta, že bych se pokusil požádat prodávající, aby mi za úplatu ponechali jejich smlouvu s dostatečně dlouho fixací s lepší cenou.

Avšak investice do nemovitostí je dlouhodobá hra, a matematika musí sedět dnes, stejně jako zítra. Ty ceny za vytápění domu by byly tak vysoké, že bych musel nájemníkům razantně zvýšit zálohy, a pravděpodobně by to někteří z nich nezvládli a mohli by dům opustit. A nové nájemníky bych nemusel sehnat.

Daný bytový dům měl řadu nevýhod:

• Starší špaletová okna – moderní izolační trojsklo to prostě není.
• Nezateplená fasáda – umístění v historické části města s památkovou ochranou by polystyrenu nepřálo.
• Krajní dům – je potřeba ho vytopit z více stran, než řadovku.

Kombinace těchto faktorů je zkrátka „černý Petr“ těchto dnů.

Audit energií je klíčový

Před samotným předběžným odsouhlasením podmínek obchodu jsem si od prodávajícího nechal poslat vyúčtování za plyn, ze kterého jsem odhadoval budoucí náklady (spotřebu jsem vynásobil aktuální tržní cenou, topná sezóna byla ještě k tomu v tom vyúčtování rozpůlena tak nešikovně…). Avšak ještě tehdy se mi to nezdálo tak špatné.

Dodatečně se mě rozsvítil maják, až když jsem si otevřel PENB, ten zbytečný dokument, který prodávající musí ze zákona při prodeji kupujícímu poskytnout, ale obvykle ho nikdo nečte a běžně se nedodává.

Na této ilustrační ukázce je orientační hodnota spotřeby budovy 271 MWh. Pokud bych nakupoval plyn za 4 tis. Kč za MWh, pak by se daný dům mohl vytápět za NEUVĚŘITELNÝ MILION KORUN ročně (271 * 4000). V ten moment pochopíte, že to je částka, kterou nikdo a nikdy nezaplatí, a pokud takové ceny budou v budoucnu, je dům odsouzen pouze ke dvěma cestám:

• Brutální energetické úspory – velmi nákladné. A o to více, když je dům umístěn v památkové části.
• Opuštěný dům – energie zde budou tak drahé, že současní nájemníci odejdou, a noví nepřijdou. Pokud se opustí třeba jen pár bytových jednotek, budou se muset o ten náklad o to více podělit ti zbývající obyvatelé domu, protože je nebudou vytápět sousedi. Spirála vedoucí ke „game over“.

Po budíčku, který po mě představovalo shlédnutí PENB, jsem si vyžádal další a další vyúčtování za plyn, a zrekonstruoval tak celkovou skutečnou energetickou náročnost budovy a dospěl k rozhodnutí, že za těchto podmínek není možné obchod realizovat.

Nabídl jsem prodávajícím ve výsledku nižší kupní cenu s vysvětlením situace, avšak odmítli (nepotřebovali prodat).

Jakkoliv bych dnes, v listopadu 2022, byl již trochu optimističtější ohledně současných i budoucích cen plynu, tak přesto se jedná o docela rizikovou investici, která bude vyžadovat další injekci peněž do energetických úspor.

Zvládnout správně posoudit kupovanou nemovitost nemusí být pro méně zkušené investory jednoduché. Poskytuji proto konzultace pro realitní investory, ve kterých sdílím své zkušenosti, know-how a šetřím investorům peníze.

Rok 2022 na trhu nemovitostí byl ve znamení vrcholící mánie a následný docela rychlý konec mejdanu, zejména díky rostoucím úrokovým sazbám.

Sám jsem letos nakoupil v první polovině roku některé nemovitosti s cílem zrekonstruovat a prodat je s marží navíc. Výnosy na nájmech (relativně k hodnotě nemovitostí) klesly na historická minima a úrokové sazby postupně rostly. Byl tedy vhodný čas na úpravu strategie.

Jeden takový kousek jsem si připravil. Provedli jsme nákladnou rekonstrukci (rekonstrukce děláme v Ústeckém kraji i pro investory!) do špičkového stavu:

V rámci rekonstrukce jsme udělali většinu toho, co se udělat dá ve starém domě (nová kuchyň, koupelna, podlahy, zdi, elektřina, stropní podhledy apod.). Zejména jsme ale změnili dispozici.

Původní 3+1 jsme přestavěli na 3+kk, které ale přináší několik velkých výhod:

1. Propojili jsme původní obývací pokoj s ložnicí, čímž nám vznikl gigantický obývací pokoj, do kterého jsme umístili rohovou kuchyňskou linku. To prostě chcete – obývací pokoj je srdce domácnosti, kde rodina tráví nejvíce času. Dostatek místa je velkým plusem.
2. Původní kuchyň jsme předělali na ložnici/pokoj pro děti. Oddělená kuchyň už tolik nefrčí, jakkoliv mě překvapil výsledek ankety na mém Twitteru, kde 46 % lidí se vyslovilo k preferenci samostatné kuchyně.
3. Původní prostornou šatnu u vchodových dveří jsme změnili na šatnu náležící k ložnici, kterou pravděpodobně budou využívat rodiče. Do šatny jsme nechali vyrobit vestavnou skříň na oblečení na míru. To je tahák na každou ženu 🙂
4. Spojili jsme WC a koupelnu – zde bohužel nebylo zbytí. U rodinného bydlení je lepší mít oddělené WC od koupelny, ale původní koupelny – takové nudle – jsou tak maličké, že neumožňují moderní provedení. A vůbec… kdo by se chtěl koupat v nudli?

Porovnání dispozic na orientačních výkresech ve SweetHome:

Stejné zamyšlení o dispozici bytu provádíme u každé rekonstrukce, kdy hledáme nejlepší možné využití oproti dispozici, kterou nám soudruh původně postavil.

Se zpomalujícím trhem nemovitostí jsem se v závěru rozhodl, že uvedený byt umístím na nájemní trh místo původně plánovaného prodeje. Možná bych nemusel dosáhnout požadovaného zisku, popř. by to trvalo neúměrně dlouho.

Na pronájmy je zbytečně až moc dobře a draze vybavený, ale povedlo se nám jej zakrátko pronajmout za nadstandardní nájem známému, a tak jsem dosáhl výnosu, se kterým jsem ve výsledku spokojen.

Pokud přemýšlíte o posunutí svých bytů v Ústeckém kraji na vyšší level perfektní rekonstrukcí, napište mi!

V mé sociální bublině stále řešíme co je ideální investice pro současnou dobu. Inflace je na dvouciferném čísle a drtivá většina investičních aktiv nepřináší výnos, který by ji překonal. V tomto článku vám chci nabídnout tip (ne investiční radu :)), který může vydělat balík.

Porazit ve výnosu současnou inflaci je fakt těžké. Akcie dolů, kryptoměny dolů, nemovitosti už pomalu následují – ano, i já již nyní vidím, že trh s nemovitostmi půjde o něco dolů. Ale o tom jindy.

Nejen začínající investoři často říkají: “To mi ale nepokryje ani inflaci…”. Zkrátka, v této situaci reálně bohatnout je náročné a není to ostuda, když se to nedaří. Ať už investujete do čehokoliv, berte to jako zmírnění vlivu inflace na vaší peněženku. Není důležité, jak moc zchudla vaše koza. Je důležité, aby vaše koza zchudla méně než sousedova 🙂

Když začal tehdy Bitcoin dramaticky růst v jeho několika vlnách, vždycky se mi špatně spalo s vědomím, že mi ujel vlak. A že bych si přál, abych měl informace nebo nápad, který měl někdo jiný a já ne. Tak dnes pro vás mám tip na na relativně krátkodobou investici, která by mohla vynést násobky. A nebo taky samozřejmě ne 🙂

Na Ukrajině zuří válka, která možná jen tak neskončí. Putin celkově zažívá dost neúspěchů, ale přesto má finance i kapacity, aby tu válku takto nějaký čas držel. Nedokážu posoudit, jak to ve výsledku dopadne. Být Putinem, tak v momentě ztrácející půdy pod nohama oslabím Evropu nevídaným způsobem – utáhnu kohoutek od plynu. To je reálná hrozba, která se objevuje a pro případné vyjednávání o míru to bude velmi užitečná “konkurenční výhoda”. Takové eso v rukávu.

V takové situaci by se mohlo stát, že přístup k plynu bude regulovaný nebo velmi omezený, ať už pro podniky nebo občany. Ze zásobníků celou zimu prostě nevyžijeme, zejména pokud bude zima tvrdá.

Proto se domnívám, že může dávat smysl investovat do zásob substitutů plynového vytápění (alternativně ohřívání pokrmů). Domů (rodinných i bytových), které mají plynový kotel, je mraky. Pokud přestanou topit, pak nemají žádnou jinou alternativu, jak získat teplo, nežli přes

• elektrická vytápění,
• spalování tuhých paliv (možná i pneumatik a jiného odpadu).

Substituty myslím z oblasti elektriky zejména infrapanely, přímotopy, akumulační kamna. U spalování tuhých paliv půjde o kotle a komínové komponenty.

Pokud lidé v Evropě najednou začnou vykupovat masivně tyto substituty, stejně jako nedávno roušky v celosvětovém podání, stane se co? Okamžitě zmizí z trhu. A to bude znamenat co? Jejich ceny budou letět do výšin. Když budete mít v bytě 5°C, tak prostě za ten přímotop klidně 20 tis. dáte. A ne že ne. Prostě ho koupíte.

A pokud se to nestane, tak máte plnou garáž zásob, které s trochou práce a vlivem inflace třeba prodáte ještě lépe, než jste je koupili. Berte to v nadsázce. Doufám, že se to nestane, ale informace jste měli :))

Není nic horšího než vymýšlet a zakreslovat půdorys nemovitosti na papír. Každá větší úprava znamená, že dosavadní návrh můžu zmuchlat a začít odznovu. Dodržovat správné měřítko v ručním nákresu je docela dřina, a o to více, když není po ruce čtverečkovaný papír.

Naštěstí existují softwary na modelování. Dnes vám chci představit Sweet Home 3D, který používám já. Charakterizoval bych jej ve stručnosti takto:

• je zcela zadarmo,
• spíše pro jednodušší modelování, avšak rozšiřitelný o spoustu doplňků,
• a hlavně: vhodný i pro ty, kteří nejsou vysloužilí ajťáci – dá se naučit za pár hodin práce s aplikací.

Projektanti a stavaři bezpochyby ocení, pokud přijdete se záměrem projektu, který budete mít alespoň poloprofesionálně zpracovaný. Už v průběhu modelování sami odhalíte nedostatky vámi zamýšleného řešení, jelikož vám 3D model vzniká pod rukama. Lze si jej takto prohlédnout ze všech stran a pochopit, kde je ďábel v detailu.

Ovládání

1. Kurzor na posouvání elementů.
2. Ruka na posouvání obrazovky.
3. Stavba zdí.
4. Tvorba podlah.
5. Tvorba čar a šipek.
6. Vytváření kót.
7. Přidávání textu.

Do vytvořeného modelu můžete umísťovat předměty z levého sloupce z galerie vybavení:

Designově se sice galerie předmětů zasekla v 90. letech, ale rozměrově to odpovídá a dá se případně postahovat a do programu dodat rozšířené vybavení.

V článku o návrhu designu bytového domu jsem si takto vytvořil následující model, se kterým jsem dále přišel za designérem, který to přepracoval a vyladil v aplikaci pro profesionály SketchUp, což je už software na vyšší úrovni.

Tip: Sestavuji si modely i u běžných rekonstrukcí bytů. Hodí se mít v počítači model s výměrami. Lépe se pak např. vybírá kuchyňská linka nebo počítá metráž odvedené práce řemeslníky.

Mám rád počítače jako pracovní nástroj. Šetří mi čas a brutálně zvyšují efektivitu práce. Všude opakuji: „Snažím se nikam nechodit a vše řeším od počítače na dálku.“ Před každou „vycházkou“ si to tedy dobře rozmyslím, a naplánuji si ideálně více věcí najednou. Tentokrát však nastal čas i na mé první podání listin do katastru nemovitostí čistě elektronickou formou. „Prima, ušetřím za poštovné a ještě uspořím čas.“ řekl jsem si.

Mám jeden byt, který jsem nabyl i s předkupním právem města, které si ho tam dalo při privatizaci bytů, aby tehdy nabývající vlastníci získaný byt za pár drobných (desítky tisíc korun) obratem na trhu neprodali za násobky. Toto předkupní právo už ale pominulo, a tak je ten správný čas jej vymáznout z listu vlastnictví a nemovitost tak udělat čistou, např. pro zajištění bankovního úvěru.

Výmaz předkupního práva v tomto případě může proběhnout jednostranně podepsanou listinou („Prohlášení vlastníka o zániku předkupního práva uplynutím času“), kterou mi připravila advokátka. Vypadá to tedy na ideální situaci, jak to ozkoušet.

Elektronický podpis od certifikační autority České Pošty PostSignum pro podepisování dokumentů mám již roky, ale při běžných nákupech nemovitostí je vzácnost, když ho má i protistrana (běžný člověk). Navíc banky ani takové listiny často neakceptují, takže musíme stejně vše papírem, i kdyby účastníci smluv podpisy měli.

Elektronický podpis standardně používám při komunikaci s úřady, pro ověření totožnosti na dražebních portálech či podepisování pojistných smluv s mým makléřem na pojistky. Nyní jsem se pokusil ověřit na příslušném katastru, jestli mi vlastně takovou vkladovou listinu, zmíněné Prohlášení, akceptují jako validní vkladový dokument s mým elektronickým podpisem.

Na teplickém katastru to nevěděli, tak mě přesměrovali na ústecký katastr („centrála“ pro Ústecký kraj), kde prý u fyzických osob udělají takových vkladů maximálně pět do roka. Sami mi nebyli schopni sdělit, zdali listina podepsaná elektronicky projde, i s ohledem na různé typy podpisů (certifikátů) atd.

Domluvili jsme se, že jim datovkou pošlu listinu s návrhem na vklad, a oni ho zkontrolují. Podle toho, jestli ta listina bude validní, tak mi sdělí výsledek (nestandardní postup). Když to neprojde, poplatek nezaplatím, a vklad propadne.

Překvapení se nekonalo. Bohužel vklad neprojde ani s elektronickým podpisem, který prý nezaručuje autenticitu dokumentu. Mám tedy smůlu a budu muset využít běžnějších způsobů podání.

Je totiž potřeba dokument ještě ověřit časovým razítkem, což je rovněž placený produkt. Nejlevnější varianta razítek stojí 847 Kč s DPH za 350 razítek. Vzhledem k tomu, jak často bych jej potřeboval, tak se mi vůbec nevyplatí tento produkt kupovat.

Elektronické podání lze tedy nakonec udělat přes autorizovanou konverzi na CzechPointu nebo přes advokáta, ale to už je jednodušší prostě papíry dát do obálky a poslat poštou na příslušné katastrální pracoviště.

Na jednom svém středně velkém bytovém domě mám tepelné čerpadlo vzduch-voda, které mi zajišťuje ohřev topné vody i užitkové vody (pro koupání). Funguje dobře. Náklady až doposavad – aspoň v éře levných energií – byly opravdu sympatické.

Čerpadlo, toho času kroutící svou 14. sezónu, pořídil původní majitel objektu, od kterého jsem dům koupil.

Rád zprostředkuji svou zkušenost, jak nevybírat čerpadlo. S tím mým není vlastně žádný problém. Šlape jako hodinky (ťuk ťuk), zatím nemělo žádnou poruchu. Problémem je však servis.

Vyrábí a montuje jej česká firma z Moravy bez sítě servisních techniků po republice. Pokud tedy potřebuji udělat servisní prohlídku či vyměnit olej, pak musí technik jet přes celou republiku, aby úkon provedl. Za tento výjezd si firma účtuje cestovné, což dělá aktuálně 13 tis. V případě, že spojí více zákazníků v Severních Čechách, tak to stojí méně, ale zase platíte ubytování technikovi. A na termín čekáte třeba půl roku.

Nejhorší situace bude, již si to živě představuji, třeba někdy v mrazivé části příští zimy, až bude mít čerpadlo náhlou zásadní poruchu. Těžko firma zruší všechny aktivity kvůli mě a pojedou přes celou republiku na opravu. I když… jak se říká, všechno je o penězích.

Asi je potřeba potřeba nájemníky upozornit, aby si pořídili teplý fešný svetr a uštrikovali si vlněné ponožky.

Zájemcům o technologii, jako je tato (ale i řada dalších, může to být solární elektrárna, složitější kotelna apod.) bych doporučil vybírat dodavatele technologie nejen s ohledem na instalační cenu, ale hlavně na cenu a dostupnost servisu. Pokládal bych si tyto otázky:

• Bude tu firma za 5/10 let?
• Kolik instalací mají za sebou? Zkouší si nové odvětví a za rok to zabalí nebo to už dělají 10 let, a jsou tak ověření?
• Mohu si vybrat z více dodavatelů dané značky technologie v mém okolí?

Stejný přístup platí i v IT oblasti, kde je zákazník rukojmí svého dodavatele („vendor lock in„). Nebuďte tedy rukojmí.

V několika video rozhovorech jsem už několikrát zmínil, že byty kupuji často od stolu, že se na ně nejezdím dívat. To hodně pramení z toho, že:

• Kupuji podle ceny. S dobrou cenou koupím i něco, co má nějakého technického „šotka“. S dobrým nákupem zbydou peníze i na případné opravy.
• Libuji si v rujnách – bytech nebo domech, které jsou ve stavu takovém, jak je naši předci postavili. U panelákových bytů to jsou třeba byty s umakartovým jádrem a modrým linem na podlaze. Třeba něco takového:

Pokud kupuji byty, které už jejich dosavadní majitelé v průběhu let zvelebovali nejlépe svépomocí a per partes, pak jsem trochu ostražitý. Řemeslo je odborná disciplína a mezi námi je spousta těch, kteří mají ambice být hobby řemeslníky, ale výsledek je pak často průšvih.

Příběh 1: U naší investorky, které spravujeme portfolio, jsme přesně takový kousek nyní řešili. Byt prošel v průběhu let docela kreativní přestavbou původních vlastníků. Byt jsme sehnali za slušnou cenu, ale nyní nastal problém – sousedé pod námi si začali stěžovat na vytápění z koupelny. Z naší strany se na našem bytě vystřídalo pár řemeslníků. Nikdo moc nevěděl co s tím.

Až třetí řemeslník zjistil, že problém je za obkladem (dlaždičkami). Takže musel rozbít kus obkladu a závadu opravit. Což je moc prima, protože máte rozbitý obklad, ke kterému nemáte náhradní kusy. Zjistili jsme, že trubka pro odpad byla příliš široká (má tendenci se zanášet) a dokonce trochu v protispádu – voda tedy neodtékala a hromadila se v místě, kde je spoj. A samozřejmě přes spoj začala téct.

Příběh 2: Další specialitku jsme řešili u našeho jiného investora, kterému spravujeme byt. Situace: Čerstvě koupený byt, obsadili jsme byt nájemníkem. Všechno dobrý, všechno jede. Pak se ale nájemnice ozvala, že jí nefunguje pračka, že „jen cvakla“. Kolega, shodou okolností elektrikář, se jel na věc podívat a resumé:
„Fáze je zapojená nejen místo pracovního vodiče (na druhé straně), ale dokonce na zemnícím kolíku zásuvky, kterého se lze kdykoliv dotknout. Dalším extrém je, že plechový obal spotřebiče bývá uzemněn právě na zemnící kolík, tudíž celý plechový obal pračky mohl být teoreticky pod proudem. Stačilo by, aby se někdo o pračku opřel a neštěstí mohlo být na světě.“

Elektřina je obecně hodně podceňovaná v nájemních bytech investorů. Nechtějí moc investovat do bytů nazpět. Pravidelně vídáme byty, kde nefunguje polovina zásuvek a nebo skrývají lidovou tvořivost, jako v tomto případě.

Zatím jsme to nikdy neudělali, ale v obou případech se může jednat o skryté vady, které nebylo před koupí možné reálně ověřit. Tyto opravy si s sebou nesou nezanedbatelné náklady a budeme možná, po dohodě s našimi investory, nárokovat úhrady oprav po prodávajících.

V inzerci je mnoho bytů, které vypadají dobře, docela načančaně, ale pod povrchem to může být naleštěná bída, kterou není možno ověřit před nákupem. Proto mám rád rujny, které si zrekonstruujeme od A do Z. O rekonstrukcích se více rozepíšu v budoucnu. Ale i přesto všechno: Za dobrou cenu kupuju! 🙂

Odborné práce by měly dělat odborníci. Pánové, pokud vás vaše drahá polovička tlačí do domácích oprav, je toto tím správným důvodem, proč tyto opravy ještě na nějaký čas odložit :)) Dámy prominou.

Rozhodování o volbě úvěru pouze na základě úroku bych připodobnil situaci, kdy si nový počítač vybíráte podle velikost pevného disku místo toho, abyste zohlednili mnohem důležitější parametry (procesor, operační paměť). Z marketingové hlediska to ale dobře vypadá a je to všem srozumitelné. Takže to chápu.

Úroková sazba je důležitá, nicméně:

• Uplatňuje se jen v období fixace (nejčastěji 3, 5 a 10 let), pak se zcela změní. Je to tedy vždy dočasná záležitost. Argument, že za 30 let přeplatím s tímto úrokem tolik a tolik, je mimo.
  
• Dá se u řady banky téměř kdykoliv změnit směrem dolů po dohodě s bankou, které vyhrozím refinancováním jinam, či přímo skutečným refinancováním do jiné banky, a to i po dobu fixace. Zde musíme poděkovat spotřebitelskému zákonu, kdy si spotřebitelé s bankami mohou hrát jako kočka s myší a bez výraznějších sankcí refinancovat staré úvěry za nové.
  Aktuálně jsou sazby u nových úvěrů vysoké. Jakmile tedy půjdou sazby dolů, poletím do bank s výhružkou odchodu.

Osobně řadím parametry úvěru dle důležitosti v přibližně následujícím pořadí:

1. LTV (loan to value). Hodnota úvěru versus hodnota zástavy. Ovlivní, kolik peněz mi vlastně banka půjčí a kolik musím vytáhnout ze své kapsy.
   
2. Splatnost. Čím delší splatnost, tím nižší splátka a tím lepší cashflow. Hlavní rozdíl je zejména u komerčních úvěrů (pro firmy), kde banky obvykle nabízí mezi 15 až 25 lety. 15-letým úvěrům se snažím vyhýbat kvůli cashflow.
   
3. Úroková sazba.
   
4. Obvyklé náklady za předčasné splacení hypotéky. Rozdíly mezi bankami jsou propastné (zdravíme do Komerční banky). Počítejte s tím, že úvěrové portfolio se musí (ne)pravidelně revidovat a upravovat, např. refinancem jinam či předčasným splacením. Takže je stejně malá pravděpodobnost, že např. po celých dvacet let splácení úvěru nedojde k žádné změně.
   
5. Pružnost a vstřícnost banky při požadavcích klienta. Např. možnost bez vysokého poplatku vyvázat nemovitost ze zajištění v případě, kdy zbytková jistina už umožňuje druhou nemovitost ze dvou vyvázat.

Názorová vsuvka k úroku a jeho fixaci: Pravidelně se mě někdo ptá, jakou fixaci sazby doporučuji. Já volím 3 nebo 5 let. Až bude opět doba hyperlevných úvěrů (pod 2 %), budu brát 10 let.

Příklad

1. LTV 90 %, úrok 4 %, nemovitost za 1 mil. Kč, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
   Půjčí mi: 900 000 Kč
   Ze svého musím dát: 100 000 Kč
   Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 114 052 Kč
   
2. LTV 60 %, úrok 2 %, nemovitost za 1 mil, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
   Půjčí mi: 600 000 Kč
   Ze svého musím dát: 400 000 Kč
   Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 33 822 Kč

Rozdíl v úroku za 3 roky (80 230 Kč) není zdaleka tak zásadní, jako nutnost vytáhnout z prasátka v momentě investice o 300 tis. více.

Po přesunu části mého portfolia z fyzické na právnickou osobu (s.r.o.) se mi vynořila nová povinnost – vedení účetnictví.

Pronajímat na fyzickou osobu je legrace. V oblasti papírování člověk vede jen daňovou evidenci, kterou zvládne vést i „Franta odvedle“ jen v Excelu v pár sloupečcích (příjmy, výdaje, odpisy…). U právnické osoby zapsané v obchodním rejstříku vyžaduje zákon klasické účetnictví.

Zjednodušujícím faktorem je to, že moje společnost na nemovitosti není plátce DPH (a tak to zůstane). Obecně proto stačí, zpracuje-li účetní data jednou ročně a podá daňové přiznání a výkazy na soud. Není nutno připravovat přiznání k DPH každý měsíc. To ušetří hodně starostí a finance za správu účetnictví. Podotýkám, že v mém portfoliu máme minoritu komerčních nemovitostí, takže by se nám to ani nevyplatilo s ohledem na odpočty DPH na opravy apod.

Má úvěrující banka si však v rámci svého dohledu nad klienty ode mě žádá každý kvartál průběžné výkazy (výsledovka, rozvaha), aby posoudila, jak se nám vede. V posledním půlroce loňského roku jsem podstoupil martyrium s tím, abych byl schopen výkazy odevzdat. Neustále jsem se bankéři trapně vymlouval a omlouval, že to ještě není a “už to určitě bude”.

Původní účetní firma, se kterou jsem jinak již roky spolupracoval, měla velmi špatné reakční časy, nezvedali telefony… V nadsázce, nejčastější odpověď účetních je “budeme to řešit až po 25. (dni v měsíci), teď děláme na DPH” (chápu to, každoměsíční peak) 🙂 Bylo to trápení. Zároveň jsem chtěl změnit jednu věc: Celý podnikatelský život je pro mě účetnictví blackbox. Něco, do čeho nevidím, co se odehrává kdesi u účetní, a když požádám, dostanu dříve, ale občas taky později, nějaký výstup – ať tak či tak, musím čekat a věřit tomu, co dostanu.

Tentokrát jsem se rozhodl, že trvám na tom, aby se účetnictví vedlo v online aplikaci, ke které se mohu kdykoliv připojit a potřebné výkazy si stáhnout sám, popř. zkontrolovat, jaký máme zisk, jak je co zaúčtováno apod.

Našel jsem si novou účetní firmu, se kterou jsme se rozhodli, že účetnictví budeme vést v aplikaci Eurofaktura. Možná se nejedná o nejmodernější nebo nejlepší systém, ale funkčně a cenově mi vyhovuje, podpora funguje. Takže jsme šli do toho.

S novou účetní firmou jsem se dohodl, že si budeme data účtovat sami, a jejich pomoc budeme využívat v klíčových momentech, tj. pro kontrolu, poradenství a pro sestavení ročních výkazů (zejména daňová přiznání). Každokvartální účtování bude dělat má asistentka.

Nejdříve jsem se tedy nechal od účetní zaškolit, jak máme náš případ účtovat, následně jsem sepsal návod a zaškolil asistentku.

Z toho mám i po pár měsících stále radost – že jsme tu změnu udělali, byť ještě do dnešního dne dolaďujeme data a vyrovnáváme účty, aby seděly.

V návaznosti na tyto kroky pro mě vyvstala nová potřeba: Dolovat data k zaúčtování (předpisy plateb nájemníků) z naší aplikace na správu Zvládneme.cz jednoduše a rychle (na klik). Doposavad to v uživatelské formě neumíme. Pro mé případy jsme si napsali SQL dotazy a exportuji si to napřímo v databázi. Přesto to není optimální a během tohoto roku budeme této věci najít termín realizace. Pokud byste k dané funkcionalitě chtěli něco sdělit, napište nám vaše postřehy prosím na info@zvladneme.cz.

Za poslední 2 roky jsem koupil nebo pomáhal zprostředkovat koupi několika nemovitostí, které se prodávaly již jako investiční – tj. i s nájemníkem. Zní to dobře: Koupím byt i s nájemníkem a hned začnu vydělávat.

Problémem je však profesionalita a dobré mravy prodávajících pronajímatelů, stejně jako nezkušenost a lajdáctví zastupujících realitních makléřů. Ve výsledku však tyto chyby jdou i dost za mnou, protože jsem nebyl důsledný. Toto ponaučení zde předkládám.

Když celkově zhodnotím situaci, tak většina těchto transakcí byly povětšinou spíše mizérie než příjemně provedené obchody. Pojďme se na ně podívat postupně:

Nákup bytového domu

Kupoval jsem bytový dům o 8 bytech, napůl obsazené, napůl prázdné. V jednom z bytů bydlel syn prodávajícího. S prodávajícím otcem jsem se ani nikdy neviděl, vše jsem řešil jen se synem. Pohodové jednání. Až do doby, kdy mi dům předali. Pak se jednání stočilo na level “stoka” na více frontách, kdy měli plnit ještě nějaké své další závazky, ale neměli se k tomu.
Každopádně syn si najednou vymyslel, že kuchyňská linka “jeho” bytu patří jemu a ne otci, takže tuto kuchyňskou linku prodal mojí nové nájemnici bez mého vědomí za 5 tis. Kč.
Chyba: Nezdokumentované vybavení bytů, které patří do předmětu transakce.

Prodej bytu 1

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Bylo domluvené, že nájemnice v bytě zůstane.

Jakmile jsme byt nabyli do vlastnictví a požádali prodávající o zaslání kauce složené nájemnicí, tak nám sdělila, že ji kauci vrátila. Když jsme dorazili za nájemnicí, sdělila nám, že ty peníze již utratila a další bude mít až po výplatě.

Chyba: Upozornit (nezkušeného) prodávajícího, že kauce přechází s nájemní smlouvou na nového majitele.

Prodej bytu 2

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Opět domluveno, že nájemnice v bytě zůstane, a že vše řádně platí.

Po nabytí bytu do vlastnictví jsem požádal o zaslání kauce. V tom mi bylo sděleno, že kauce se započítala na jakýsi historický dluh z vyúčtování, takže mi ji nemohou předat. Zajímavostí je, že pronajímatel nájemnici na sociální podpoře uměle výrazně navyšoval zálohy na služby (voda, teplo), aby nájemnice mohla čerpat co nejvyšší příspěvek od úřadu práce.
Zasvěcení vědí, ostatním na vysvětlenou: Sociální dávka je zastropovaná na částku čistého nájmu dle tabulek. Na zálohy na služby je ale limit výrazně flexibilnější, takže se to dělá tak, že se přestřelí záloha na vodu třeba na 1000 Kč na osobu měsíčně, a pak se poskytne vyúčtování s nedoplatkem -> vlk se nažere (pronajímatel si ponechá celé zálohy, i když ke spotřebě reálně nedošlo) a koza zůstane celá (nájemník dostane více peněz od státu).

Realitní makléřka hraje mrtvého brouka a je s ní složitá komunikace. Dělá, jako by se jí to netýkalo, přitom celý obchod zaštiťovala a provizi inkasovala.

Je to ještě v řešení, ale pokud to nedopadne, skončí to asi podáním trestního oznámení.

Chyba: Nezdokumentován stav pohledávek za nájemníkem písemně (ústně bylo řečeno, že je vše OK).

Prodej bytu 3

Kupoval jsem byt i s nájemníkem. Byt jsem nikdy neviděl a ani nájemníka neznal (prý ale solidně platící člověk). Byl to prostě docela zajímavý kup přes internet. Nechtěl jsem o to přijít. Hlavně jsem chtěl reagovat rychle.

Pán z realitky chytrý jak rádio, klasický podnikatel z devadesátek. Kupní smlouva byla totální slátanina, kterou nemohl posvětit žádný advokát. Nemělo to hlavu ani patu. Na moje výhrady ke smlouvě mi bylo řečeno, že “My to takhle děláme 30 let a jste první, co si stěžuje.”.

Nechtěl jsem o ten kšeft přijít, takže jsem to podepsal. Vzájemné averze mezi mnou a realiťákem byla zjevná.

Před předáním klíčů od bytu mi realiťák sdělil, že nájemník z bytu odešel (škodolibě). Nájemník mi v bytě ponechal epesní sedačku:

• 

Doma už jednu sedačku mám. Nabízím tedy tento kousek zdarma za odvoz čtenářům blogu 🙂 Při rychlém jednání zdarma přidám lednici s hákovým křížem.

Chyba: Nezdokumentovaný stav vybavení bytu. Každopádně na řádnou dokumentaci by protistrana nikdy nepřistoupila (moc práce), takže bych to stejně musel koupit i se sedačkou.

Shrnutí

Udělal jsem řadu chyb zejména v zájmu jednat rychle a hladce. Je potřeba být připraven, že protistrana nejedná vždycky fér, že zná zvyklosti realitního trhu, a proto jsem si těmito transakcemi koupil i semestr na Vysoké škole života™ 🙂

Ještě před růstem sazeb jsem poptal, a nakonec uzavřel u UniCredit Bank úvěrovou smlouvu na Hypotéku Presto Business, úvěr pro právnickou osobu za 3,69 %, v té době docela slušná sazba pro firemní úvěry (dnes už 4,64 %). Splatnost 15 let, LTV 80 %.

Od prvního kontaktu s bankou do čerpání úvěru uběhlo přesně 6 měsíců. To je nekonečná doba. Člověk k tomu musí přistoupit tak, že prostě podá tu žádost, občas něco dopošle, zaurguje, ale jinak se nedá spoléhat na nějaké přesné datum, kdy budou peníze k dispozici, a jestli vůbec.

Poslední zádrhel jsme měli u čerpání úvěru, kdy banka prošvihla (porušila) svůj termín čerpání úvěru, a to kvůli mojí pojistné smlouvě.

Aby život nebyl jednoduchý, situace byla následovná:

• Úvěr si bere společnost A
• Zástavy poskytuje moje fyzická osoba
• Pojištění je sjednáno na společnost B

Tedy 3 subjekty v jedné věci. V bance se prý skoro „poprali“, než to schválili 🙂 Mám totiž jen jednu pojistnou smlouvu na všechny své nemovitosti, takže to v určitých případech může zaskřípat, jako zde. Mít jednu smlouvu je pro mě každopádně přehledné, ačkoliv, jak vidno, někdy nepraktické.

Co mě ale velmi potěšilo a překvapilo, je dárek od své pobočky jako omluvu za čekání:

To se mi u banky ještě nikdy nestalo.

A ať nejsem moc pozitivní, to je ta stejná banka, která mi řezala odhady, jak jsem psal dříve :))

Po listopadovém zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB postupně reagují i komerční banky strmým růstem sazeb. Vzhledem k tomu, že je mé podnikání navázané na bankovní financování, ohlédnu se na dopady aktuální situace v mém případě.

Mám rozjednanou hypotéku u Monety, kde jsme nestihli vše dovyřídit včas, a tak nám propadla dříve slíbená sazba kolem 3,7 %, a rovnou mi Moneta nabídla 4,89 %. To je sazba, na kterou jsem zvyklý ze spotřebitelských úvěrů, popř. úvěrů ze stavebního spoření. Generace, která zažila devadesátá či nultá léta to však zná. Moje generace si na to bude muset zvykat.

Pro ilustraci výpočet z úvěrové kalkulačky: Jedno procento úrokové sazby na vypůjčeném milionu na 30 let činí ve splátce úroku 833 Kč měsíčně navíc. Pokud jsem si půjčoval nedávno za 2 %, pak dnes při 5 % budu platit za každý milion o 2500 Kč navíc. To je slušný rozdíl.

Přesto nějakou zadluženost fyzické osoby již mám, takže i ve světle zpřísňujících regulí pro poskytování úvěrů fyzickým osobám (zejména DSTI parametr) ten rozdíl nebude zásadní, protože mi stejně banky zas až tak o moc více nepůjčí.

Horší situace je u právnické osoby, kde mám sazbu vázanou na PRIBOR 1M (1M = jednoměsíční průměr sazby, za kterou si od sebe půjčují banky). Když jsem před necelým rokem čerpal úvěr, začínal jsem na úroku 2,75 %. Dnes mi v internetovém bankovnictví svítí 5,59 %. Rozdíl ve splátce je již nyní 40 tis. Kč měsíčně (ze 170 na 210 tis.). To je masivní růst. Banka asi tehdy věděla, proč mi nechtěla půjčit více a naopak byla opatrná ve výši půjčky. Mě to v tuto chvíli neohrozí, stále tam mám buffer, ale dovedu si představit, že spoustě firem to udělá pořádné vrásky na čele a možná některé to položí.

Celkově vzato, krokům České národní banky zcela rozumím a asi jej i podporuji. Inflace je obrovská, vidím ji všude kolem – na potravinách, stavebním materiálu a koneckonců i na nemovitostech. Vyšší úrokové sazby způsobí snížení dostupnosti úvěrů, a tak se spousta peněz nedostane vůbec na trh, kde by se jen roztáčela ta obávaná inflační spirála.

Další zprávy z trhu predikují, že růst sazeb bude v roce 2022 pokračovat. Nevidím tedy důvod zastavit další financování. Jak bych k tomu asi přistoupil:

• Hypotéky pro fyzické osoby – v momentě poklesu úrokových sazeb zpět k sazbám kolem 2-3 % hypotéky z této doby refinancuji nebo si od banky nechám snížit úrok. Takový pokles se dá očekávat při nějaké další krizi, kdy ekonomika bude potřebovat připumpovat trochu peněz do oběhu. Nikdo neví, kdy to přijde a třeba možná ani v nejbližších letech nepřijde. Nezastavujeme, půjčujeme si. Vlak jede dál.
• Komerční úvěry pro právnické osoby – zde je potřeba se neuvazovat k těžko vypověditelným úvěrům. Poplatek za refinancování do jiné banky by měl být přijatelný (třeba kolem 1 % nesplacené jistiny je fér), ať je možné se z těch 5-6% úvěrů vyvázat.

Ať tak či tak, čas a inflace (rozuměj zvyšování cen nemovitostí) hraje pro investora.

Následující měsíce a roky se budu věnovat kromě dominantních pronájmů i výstavbě bytového domu. Tento postup budu nepravidelně mapovat zde na blogu, kde se podělím o své zkušenosti z procesu výstavby.

Letošní rok je na trhu nemovitostí nejšílenější, co za posledních deset let pamatuji. Trh roste neuvěřitelným tempem. S pronájmy na výnos to vypadá každý dnem hůře (snižuje se výnosnost), ačkoliv si myslím, že i s negativním cashflow se dá fungovat. Přesto jsem se rozhodl diverzifikovat a koupil jsem letos pozemek pro výstavbu bytového domu.

Každý kupec pozemku by si měl dopředu ověřit v územním plánu dané obce, zdali je pozemek určen pro bydlení a případně jakého typu. Rozuměj jestli tam lze postavit pouze rodinný, nebo třeba i bytový dům, a případně kolik pater. Jako backup řešení může být stavba rodinného dvojdomu, každý o třech bytových jednotkách, a třeba i s ateliérem. Toto jsem ověřeno měl – bytový dům je možný.

Stanovil jsem si jako cíl postavit bytový dům, který bude nadstandardní ve své lokalitě a dokáže přitáhnout zájemce, ze kterých si budu moci vybírat. Celé to koncipuji jako dům na pronájem.

Vyzkoušel jsem si na svém jiném rodinném domě, který jsem koupil jako rujnu 2 roky zpět, následně celý opravil (cihla nezůstala na cihle), že lidé mají velký zájem o nadstandardní bydlení, např. se zahradou. Dům jsem měl celý pronajatý ještě předtím, než jsem dokončil rekonstrukci. Panelák je sice fajn, ale těch je strašně moc a nabídka něčeho lepšího zoufale chybí (nepočítám Prahu, Brno a Špindl).

U svého pozemku jsem měl představu menšího bytového domu do cca 10 bytových jednotek. Jedná se o dům v zastavěné lokalitě rodinných domů. Musí tam zkrátka sednout. Proto jsem si sednul nejdříve k papíru, a následně k jednoduchému programu Sweet Home 3D (je zadarmo), v němž jsem postupně začal dům designovat pro vymyšlení dispozic.

Výsledkem je dům o 8 jednotkách, 4 x 3+kk a 4 x 4+kk, všechny s předzahrádkou nebo velkou terasou s orientací na jihozápad. Malé bytové jednotky jsem se rozhodl nerealizovat, byť by mi zájemci o bydlení utrhli nejspíše ruce. Měl bych ale v domě moc různých lidí a moc různých lidí je moc problémů. Současně jsem chtěl pouze ideálně jedno schodiště a pouze dvoje stoupačky, což šetří plochu i náklady.

Zamýšlel jsem i stavbu podzemních garáží. Ale po zjištění ceny realizace jsem od záměru ustoupil. Vyšlo by to přibližně na 500-700 tis. Kč za garáž (celkem 6 garáží), což se mi u domu s dostatkem místa na parkování na ulici před domem nechtělo obětovat.

Až jsem s věcí byl spokojený, oslovil jsem na doporučení kamaráda Jiřího Nedvěda, a požádal ho o zpracování studie. Požadavky jsem stanovil:

• Nízká cena realizace – žádné extra drahé prvky. Moc dobře vím, jak to se stavbami je: Nejdříve velké oči a jak stavba roste, upgraduje se řešení na lepší a cena bobtná.
• Dům bez zbytečných členitostí pro hospodárné využití energií.
• Rovná střecha.
• Bílá fasáda.

Výsledek je sada vyrenderovaných vizualizací, kde je design nahnán především prací s osvětlením a polystyrenovými bloky na atikách i fasádě dodávající strukturu. S malými náklady zkusíme vyždímat maximum. S tím jsem moc spokojený.

S tímto výstupem půjdu na úřad na územní rozvoj pro souhlas. Následně nás čeká řešení projektu, stavební úřad a sousedé 🙂 Jsem na to zvědavý.

Udělali byste na domě něco jinak? Máte s něčím zkušenost, co fungovalo Vám? Budu rád za každý tip do komentářů nebo na e-mail.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Trh nemovitostí je na velké jízdě směrem nahoru. V nadsázce ceny, které platily včera večer, již dnes ráno neplatí. Zaznamenal jsem u sebe, ale i u investorky, které pomáhám s financováním, problém s bankovním odhadem, kdy výsledná cena odhadu je neúměrně nízko v porovnání s tržními cenami. A to napříč bankami.

Už jsem se chystal na téma napsat článek, když se stejné téma objevilo na naší FB skupině , kde naleznete i další tipy a zkušenosti investorů.

Podíval jsem se na to, jak může odhad bytu v aktuální neomylné hodnotě 2 mil. Kč dopadnout o 500 tis. Kč méně.

Každý bankovní odhad má svoji část, kde se porovnávají ceny jiných, pokud možno srovnatelných, nabídek prodejů. V našem případě mi odhadce pro porovnání použil 5 jiných bytových jednotek. Čtyři nabídky z nich byly aktuální a akceptovatelné. Jedna nabídka byla do očí bijící, jelikož to byla nabídka s výrazně nižší cenou za m2. Je to jako kdybyste srovnávali průměrnou sílu vzpěračů. Čtyři z nich byli borci ze světové úrovně a pátý bych byl já 🙂

Vzhledem k tomu, že trh sleduji, dobře vím, jak se ceny pohybují a je mi naprosto jasné, že odhadce do odhadu vložil úmyslně jednu nabídku, která je zcela neaktuální, podceněná, která následně zmanipuluje celý odhad směrem dolů.

Z pěti nabídkových cen vytvoří minimální, průměrnou a maximální cenu. Ta minimální cena ovlivní výsledek natolik, že je výsledný odhad o desítky procent podstřelený.

Odhadci nemovitostí mají přístup k archivu nemovitostí od sreality.cz, kde jsou uvedené všechny inzeráty, ze kterých právě tyto staré neaktuální nabídky čerpají. To jen pro vysvětlenou, kde se tato data berou.

Každopádně oba řešené případy měly něco společného: Jednalo se o byty, které byly koupeny za hotové a předmět financování byla refundace vlastních zdrojů. Domnívám se, že kdyby účelem úvěru byl nákup dané bytové jednotky za reálnou tržní cenu v daném čase a místě, odhad tak špatně nedopadne.

Oba odhadce jsem konfrontoval s tím, že výsledné částky absolutně neodpovídají tržní realitě. Odpovědí je vesměs blekotání o nereálných cenách, horším stavu bytové jednotky apod. Společně však přiznávají, že je banky nutí ty odhady krotit.

Odhadci nemají ani velký zájem být v odhadech příliš ambiciózní. Pokud jsou, tak na ně jen dopadne „reklamace“ ze strany supervize a tím další práce a vysvětlování.

Zkoušel jsem reklamaci podávat, ale neúspěšně. A vzhledem k tomu, že potřebujeme, aby úvěr postoupil dopředu, zatlačíme slzu a jedeme dál.

Chápu to. Trh je rychlý a to, co jsem koupil před pár měsíci, má dnes vyšší hodnotu, a banky se tím tak trochu chrání. Ale stejně mě to vždycky rozzuří, protože „aktuální tržní hodnota“ by měla být vždy „aktuální tržní hodnota“.

Jako ponaučení vidím:

• Předjednat si s odhadcem jeho představu o aktuálních tržních cenách.
• Vybrat si pro financování banku, kde si odhadce vybíráte sami a jste jeho klientem vy sami.
• Kupní cenu nemovitosti mít vyšší než nižší 🙂

Třetí zkušenost mám takovou, že naopak odhadce odhadl mé nemovitosti adekvátně mému očekávání, ale supervize banky mu to shodila a ceny seškrtali.

Aktuálně v médiích vrcholí veřejná diskuse na téma dostupného bydlení a zvyšujících se cen. Pod našimi videi zejména s širším dosahem publika, které publikujeme s Pavlem Tomkem z Adolu na Youtube, se opakují názory, že díky investorům se cena nemovitostí zvyšuje a bydlení se tak stává méně dostupné běžným kupujícím.

Pár faktů na rovinu

1. Ještě jsem nepotkal prodávajícího, který si stěžoval, že za svůj byt ode mě získal více peněz než by mohl v minulosti. Každá strana má tedy dvě mince. A v tomto případě prodávající oslavují – o těchto lidech média takřka mlčí.
2. Jako investoři jsme pro běžné kupující na trhu nemovitostí velmi těžcí soupeři. Máme zkušenosti, spoustu transakcí za sebou, lepší přístup ke zdrojům, kontakty… To chápu.
3. Dostupné bydlení je veřejným zájmem. Nikdo z nás asi nemá zájem na tom, aby i pracující lidé končili pod mostem nebo vícečlenné rodiny bydleli v garsónkách či nevyhovujících ubytovnách. Pokud budou děti vyrůstat v nevyhovujících a nedůstojných podmínkách, může je to negativně poznamenat do dalšího života.

Takže co s tím?

Možná regulace

Stát může pronajímatele regulovat několika způsoby:

• Daní z nemovitých věcí – v ČR je aktuálně velmi nízká, regulační funkci nyní určitě neplní.
• Daní z příjmů – odvádí se u fyzických osob 15 % ze zisku, neplatí se sociální a zdravotní, regulační funkci nyní neplní
• Dostupností úvěrů – skrze doporučení/nařízení centrální bankou komerčním bankám, děje se to v omezené míře.

Věřím, že skutečným řešením moderní společnosti není omezovat obchod a podnikání, ale podpořit ho, protože pouze podnikání a práce přinášejí hodnoty, na kterých je naše společnost po staletích společenského a technologického pokroku vybudována.

Proč je málo bydlení?

Při pohledu na data Českého statistického úřadu lze vidět jasný trend, kdy se populace ČR kontinuálně zvyšuje, a to zejména migrací cizinců k nám, nikoliv přirozeným přírůstkem obyvatel. To je mj. perfektní indikátor toho, že jsme dobrá země pro život.

Tyto příchozí osoby je potřeba někde ubytovat. Proto díky za:

• “Hamižné” pronajímatele, kteří kupují staré rujny a rekonstruují je do obyvatelného stavu.
• “Hamižné” developery, kteří staví nové byty a prodávají je dále.

Současně roste počet domácností strmým tempem. Cituji ČSÚ ze staršího článku: “Za posledních padesát let se zvýšil počet domácností v ČR o více než 1,3 miliónu, zároveň se však snižuje průměrná velikost domácnosti.”

Řešení

Řešení se ve veřejném prostoru omílá stále dokola, ale nejsem si jistý, že se něco děje. Jediné řešení je: Stavět byty!

Prakticky je to opravdu jednoduché. Stačí v každé obci (průměrně) postavit JEDEN bytový dům za dekádu.

V ČR je aktuálně 6248 obcí. Pokud se každá obec zasadí o výstavbu 1 bytového domu o 20 bytových jednotkách průměrně pro dvě osoby, vznikne v celé republice bydlení pro 249 920 osob. Pokud výstavba bytového domu o 20 jednotkách bude bez pozemku (beztak obce pozemky často mají) stát přibližně 40 mil. Kč, pak řešení bytové krize celorepublikově vyjde na 250 miliard korun. V kontextu velkých dopravních staveb, řešení následků koronakrize a při úvaze zapojení soukromého sektoru, to jsou zdroje zcela obhajitelné a dostupné.

Pocházím z malého města o cca 9 tisících obyvatel. Ceny bydlení se rapidně zrychlují. Kdyby někdo do našeho města vrhnul 20 nových bytových jednotek, a do sousedních obcí také, tak se strhne zuřivý boj mezi pronajímateli o kvalitního nájemníka. Ti ochotnější pronajímatelé by si ukrojili marže, a ti ostatní by měli prázdné byty. V momentě, kdy mám jako pronajímatel prázdný byt a nedokážu ho dlouhodobě solidně obsadit, exituji z tohoto trhu a prodávám byt. Pokud se do stejné situace dostane více pronajímatelů, ceny bytů klesnou.

K pozemkům: Když se projíždíte republikou, obvykle se na menších sídlech nové bytové domy moc nestaví tam, kde to není zajímavý byznys. Všude ale rostou klasické rodinné domky, bungalovy na parcelách o 1000 m2. Vypadá to tedy, že pozemků je ještě dost. Pokud by obce při plánování územního rozvoje zavedly změnu, aby některé vybrané parcely sloužily pro výstavbu bytových a ne rodinných domů, podnikatelé se o to již rádi postarají. Do rodinného domku se vejde pár lidí, do bytového desítky. Prostor tu tedy je. Radní a zastupitelé: Tlačte na výstavbu bytových domů právě ve vaší obci prostřednictvím územních plánů a investičních projektů.

Toto je skutečný návod, jak vyhladovět pronajímatele a znevýhodnit obchod s pronajímáním bytů.

Jak funguje trh

V některých sídlech v ČR je velká koncentrace investorů, kteří skoupili hodně bytů a přesně v takových sídlech je vidět efekt převisu nabídky nad poptávkou. To platí i pro Prahu s množstvím uvolněných bytů původně pro Airbnb. V inzerci je více bytů na pronájem, nežli v jiných městech. Obyčejné, průměrné a zašlé byty nikdo nechce. Už prostě nestačí šoupnout obyčejný umakartový byt do inzerce a čekat, že se o něj zájemci poperou. Naopak, pes ani neštěkne.

Proto ve svém portfoliu neustále rekonstruujeme a vylepšujeme naše byty, což nás stojí nemalé peníze a úsilí. Ale takhle se přesně chová trh, který hledá rovnováhu, a který přináší benefity pro kupce (nájemníky). Trh určuje cenu nájmů, ne pronajímatelé.

Aby nedošlo k mýlce: Netvrdím, že je lidské právo mít byt s terasou na pražské Ořechovce, a dokonce ani na sídlišti v Řepích. Kdo na Prahu nemá, musí se poohlédnout po bydlení v menším sídle. Je to tvrdé, ale je to tak a nikdy v minulosti neměl obyčejný člověk takové možnosti se vypracovat, jako má dnes.

Často se nám hlásí do nájmu lidé, kteří jsou v insolvenci. Jde tedy o osoby se „škraloupem“, a je na místě si položit otázku: Chci takové lidi do nájmu?

Insolvence je proces, při kterém se předlužený člověk (obvykle s řadou exekucí) může během 3-5 let zcela oddlužit a vyjít tak s čistým štítem. Vyjma dluhů z trestné činnosti, ty se úspěšnou insolvencí nesmazávají.

Ověření insolvence se provádí na veřejném portálu Ministerstva spravedlnosti zde v tzv. ISIRu: https://isir.justice.cz/isir/common/index.do – stačí zadat např. jméno, popř. doplnit datem narození. Pokud daného člověka najdete, má již nějakou “zkušenost” s insolvencí. Pokud daného člověka nenajdete, doposavad o insolvenci nežádal.

Je potřeba rozlišit stavy řízení, které se v rejstříku u každé insolvence zobrazují:

• Odškrtnutá – skončená věc
• Pravomocná věc
• Povoleno oddlužení
• Vyřízená věc
• Před rozhodnutím o úpadku

A dále je dobré si rozkliknout detail záznamu a prostudovat si případně dokumenty k danému případu. To už vyžaduje trochu zkušenosti a orientace, ale dá se to.

Abych správně vysvětlil stavy řízení, obrátil jsem se na svou kamarádku z insolvenčního soudu, která mi k tomu sepsala zjednodušený příběh. A protože bych to lépe nenapsal, tak s poděkováním a svolením cituji:

Vezměme si např. fyzickou osobu (Frantu), která se chce oddlužit. Franta podá soudu Návrh na povolení jeho oddlužení. Soud v první řadě vydá Vyhlášku o zahájení insolvenčního řízení a Franta se objeví v insolvenčním rejstříku, v této fázi u něj bude svítit “Před rozhodnutím o úpadku”, tzn., že soud zkoumá, zda je Franta v úpadku (není solventní) a zda jeho Návrh splňuje všechny zákonné náležitosti. Pokud Návrh zákonné náležitosti nemá, soud jeho Návrh odmítne/zamítne/vyřídí jiným způsobem a v rejstříku se objeví “Vyřízená věc”. Pokud Frantu splní podmínku úpadku, vydá soud usnesení O povolení Frantova oddlužení a v rejstříku se “Před rozhodnutím o úpadku” změní na “Povoleno oddlužení”. Poté soud zkoumá, jak nejlépe Frantu oddlužit a jakmile na to přijde, vydá usnesení O schválení Frantova oddlužení zpeněžením jeho majetkové podstaty nebo kombinací zpeněžení se splátkovým kalendářem. Odtud se Franta začne reálně oddlužovat. Jakmile se mu podaří oddlužit nebo to naopak nezvládne, vydá soud usnesení O splnění Frantova oddlužení nebo mu jeho schválené oddlužení zruší. Opět se v rejstříku objeví “Vyřízená věc”. Jakmile toto konečné, jedno jaké, rozhodnutí nabyde právní moci (= už nebude žádná osoba, která by mohla proti němu podat návrh na opravný prostředek – př. odvolání), v rejstříku se věc objeví jako “Pravomocná”. Pak už soud jen dělá administrativních úkony typu kontroly, zda ve spise nic nechybí a když je vše OK, spis se zašle spinkat na spisovnu = do archivu spisů a v rejstříku se objeví “Odškrtnutá – skončená věc” a Franta v rejstříku zešedne.

Co insolvence znamená pro předluženého člověka?

• Nechat si od advokáta sepsat žádost o zahájení insolvence (náklad pár tisíc Kč), popř. charitativní organizace zdarma.
• Vyvěsit jeho majetkové poměry veřejně na internet do ISIRu, kde si každý může přečíst, kolik komu dluží a kolik vydělává.
• Platit po dobu běhu insolvence odměnu insolvenčnímu správci ve výši minimálně 900 Kč.
• Odevzdávat vydělané peníze na umořování dluhu a žít tak s málem.
• Nesmí vytvářet nové dluhy.

A poslední bod je velkou výhodou pronajímatele: Nesmí vytvářet nové dluhy. Pokud by tak činil, např. za nájem, mohu příslušnému insolvenčnímu soudu doručit informaci o vzniku dluhů, a ten může přezkoumat situaci dlužníka. To vše může vyústit v ukončení insolvence a dlužník se dostane zpět do pasti dluhů.

Z mého pohledu je tedy insolvence solidní signál, že se člověk chce očistit a zařadit zpět do běžného fungování, dostat druhou šanci. Takové nájemníky akceptuji a ze zkušenosti se mi s nimi dobře pracuje.

V naší aplikaci Zvládneme.cz kontrolujeme insolvence také, aby se věřitel (pronajímatel) případně nezapomněl přihlásit v případě vzniklého dluhu. Stačí zadat jméno a datum narození, a hlídač hlídá rejstřík na každodenní bázi. V případě objevení insolvence upozorní pronajímatele.

Na závěr: Insolvence je záležitost samozřejmě do jisté míry kontroverzní, jelikož věřitelé ostrouhají a dostanou často minimum hodnoty původního dluhu. Dlužníci také často svůj majetek a příjmy schovávají, a tím obírají věřitele.

Je ale všem jasné, že lidé v exekuci často působí v šedé ekonomice (pracují na černo, neplatí daně, jsou na úřadu práce…), protože by jim exekutor jejich příjmy jinak zabavil. Je to tedy takový společenský kompromis, jak naložit s dluhy.

Mé portfolio nájemních bytů je různorodé. Na konferencích bych o něm mluvil jako o diverzifikovaném. Mám v nájmu podnikatele, zaměstnance, maminky na mateřské, důchodce i případy závislé na sociálních dávkách. S těmi posledními je obzvláště zábava (mám jich v portfoliu pár).

Svou povinnost hradit nájemné moc neřeší, ale jakmile skončí v nájmu (vyhozeni pro špatnou platební morálku), uhání vás o vyúčtování služeb (voda, teplo…) nebo o ukončení smlouvy. K tomu mi aktuálně dorazil jeden doporučený dopis od hrdinky našeho příběhu, jenž si dovoluji “otisknout”:

Běžně uvažující člověk si klade otázku: Proč člověk, který po sobě zanechal dluhy, chce najednou po pronajímateli ukončení smlouvy a vyúčtování služeb? Hnulo se v něm svědomí? Stal se Mirkem Dušínem a chce vyrovnat své dluhy za pronajímatelem? Vede si snad archiv s šanony s řádnou evidencí smluvních vztahů?

Kdepak. Jde jen o dům dále. A aby mohl žádat na Úřadu práce o příspěvek na bydlení, musí donést ukončení smlouvy s původním pronajímatelem. Naše hrdinka se sebe ale ptá: “No jo, kde ale to ukončení smlouvy vezmu, když jsem potichu zabouchla za sebou dveře, hodila klíče do schránky a s pronajímatelem jsme se ani neviděli?”

Chvíli zapřemýšlí, a odpoví si: “Napíšu si o něj dopisem. Doporučeným!”. To je rada obvykle od někoho zkušeného, pravděpodobně pracovníka úřadu, který ví, že sice jedná s osobou, která zneužívá sociální systém, ale co zmůže. Už si na to zvykl. Prostě to tak je. Doporučený dopis tomu dává váhu důkazu pro budoucí právní spor. Tak tedy tu a tam nám tito nájemníci zpětně volají, následně píší a domáhají se ukončení smlouvy či vyúčtování.

Obvykle mě to potěší, protože se v tu chvíli cítím důležitě.

S potěšením jim obvykle oznamujeme, že ukončení smlouvy či vyúčtování si samozřejmě mohou vyzvednout osobně v naší detašované kanceláři vzdálené 30 km v úřední hodiny, který máme každou středu od 17:00 do 17:30. Zatím nedorazili, čekáme stále na ně 🙂

Pravidelně, a to i na naší FB skupině objevují diskuse a nabídky na investici do nemovitostí (např. apartmánů) v přímořských oblastech, případně apartmánů v českých horách. Někteří jste se mě i soukromě ptali, co si o takové investici myslím. Rád bych své stanovisko sepsal sem.

Disclaimer: Nikdy jsem nic takto vzdáleného nevlastnil a nemám s tím osobní zkušenost, berte to tedy jen jako úvahu investora v mé pozici. Netvrdím, že se na stará kolena nerozhodnu změnit názor. Toto není univerzální pravda pro všechny.

Idea takové investice bývá, že koupím nemovitost (obvykle apartmán u moře, v horách), o kterou se mi někdo předem vybraný bude starat, a když budu mít chuť, tak si tam občas zajedu/zaletím odpočinout do svého (ušetřím za hotel).

Tato investice mi osobně nesedí ve všech ohledech, a to z těchto důvodů (zejména pro zahraniční investice):

1. Ceny těchto nemovitostí nejsou oproti Čechám výrazně atraktivní (levnější).
2. Neznám lokalitu ani sousedy. Při svých investicích investuji nejčastěji tam, kde to znám, kde vím, jaký je kontext polohy.
3. Neumím místní řeč ani zákony. Právo přeje bdělým, a jestliže o právním řádu dané země nevím nic, budu v případě problému vždy odkázán na externí poradce, kteří budou dalším, pravděpodobně ne zcela marginálním, nákladem. Jako k cizinci řešící něco online ke mně budou všichni méně vstřícní a oholí mě.
4. Závislost na správci objektu. Nemovitosti jsou investice na roky dopředu, a současný kvalitní správce není zárukou kvality i za 10 let (může výrazně zdražit, profesně vyhořet, onemocnět, umřít, rozhodnout se byznys opustit…). Budu-li s tím současným nespokojený, nemusím mít moc jednoduchou situaci, jak to změnit.
5. Náklady na rekonstrukce budou v násobcích oproti tomu, co platím doma. Pro místní stavební firmy a řemeslníky budete vítaným „bohatým cizincem“, navíc s velmi omezenou možností dohledu a reklamací, nedá se proto čekat, že by vás při účtování svých prací nějak šetřili.
6. Když cestuji, mám rád různorodost. Nechci jezdit na stále stejné místo.
7. Rád si své investice řídím sám. Naplňuje mě mít “ruce na volantu”, než být pouze pasažérem.
8. V atraktivních lokalitách je běžné, že podobné komplexy zastarávají a vedle nich rostou nové, atraktivnější. Může se stát, že z toho mého bude časem zastaralý objekt vyžadující masivní investice.

Tím samozřejmě nehaním a ani neházím do jednoho pytle všechny investice do zahraničních nemovitostí. Určitě je spousta kvalitních, fungujících a výnosných projektů. Jen nespadají do mé cesty.

Řada začínajících investorů, ale občas i ti o něco zkušenější, zaměňují zisk a cashflow. Dívají se na investici zhruba takto:

„Tomáši, holý nájem (bez záloh na služby) je 10 tis. Kč. Fond oprav a správa jsou 2 tis. Kč, a úvěr mě stojí 9 tis. Kč. Takže náklady jsou 11 tis., výnosy jen 10 tis., tato nemovitost je tedy ztrátová a nevyplatí se.“

Jak rostou ceny nemovitostí, tak se tento model stává čím dále častější a ve spoustě lokalitách se k pozitivnímu nebo vyrovnanému cashflow při použití bankovního financování přes dlouhodobé pronájmy zkrátka nedostanete. Český trh s nemovitostmi obecně spěje do dospělosti. A to nejen v Praze, ale i v regionech. Na trhu je obvyklé, že vysoce konzervativní a stabilní investice má nízký výnos.

Přesto je fakt, že záporné cashflow není investiční pohroma. Proč? Protože cashflow není zisk.

Zpět k našemu příkladu: Splátka úvěru má dvě hlavní složky:

• splátku jistiny
• splátku úroku

Samotná splátka jistiny není účetním pohledem náklad. Úrok naopak nákladem je. Splátka jistiny je takový neviditelný odložený zisk, který se objeví v momentě, kdy úvěr splatím, nemovitost budu prodávat nebo refinancovat úvěr (už nebude potřeba půjčit tolik peněz).

V úvěrové kalkulačce na Zvládneme.cz si můžete poměr splátky jistiny a úroku spočítat. V našem případě to vypadá takto:

Oranžová linka postupně vytlačuje tu modrou, až dojde jednoho dne ke splacení celého úvěru.

Jako investor hledám samozřejmě co nejpozitivnější cashflow. Přesto i záporné cashflow má své ratio ve srovnání s jinými investičními nástroji. Lepší posílat pár peněz navíc na splátku úvěru, nežli dávat peníze do produktů typu stavebního spoření nebo penzijka (pokud nemáte zajímavý bonus od zaměstnavatele). Dívejte se na to jako na spoření pod polštář.

Je potřeba negativní cashflow přijmout a nevyhlížet zítřky, kdy se doba vrátí zpět a nemovitosti bude aktivně vydělávat každý měsíc. Tyto doby jsou pryč a nedomnívám se, že se vrátí. O to více je potřeba makat na sobě a svých dalších příjmech (v podnikání/zaměstnání), které pomohou dofinancovat tyto investice. To bude klíčový faktor mezi investory, kteří dosáhnou na jeden-dva byty a investory, kteří vybudují větší portfolio.