Blog

Funguje podání vkladových listin na katastr s elektronickým podpisem?

Vytvořeno: 18. 5. 2022

Mám rád počítače jako pracovní nástroj. Šetří mi čas a brutálně zvyšují efektivitu práce. Všude opakuji: „Snažím se nikam nechodit a vše řeším od počítače na dálku.“ Před každou „vycházkou“ si to tedy dobře rozmyslím, a naplánuji si ideálně více věcí najednou. Tentokrát však nastal čas i na mé první podání listin do katastru nemovitostí čistě elektronickou formou. „Prima, ušetřím za poštovné a ještě uspořím čas.“ řekl jsem si.

Mám jeden byt, který jsem nabyl i s předkupním právem města, které si ho tam dalo při privatizaci bytů, aby tehdy nabývající vlastníci získaný byt za pár drobných (desítky tisíc korun) obratem na trhu neprodali za násobky. Toto předkupní právo už ale pominulo, a tak je ten správný čas jej vymáznout z listu vlastnictví a nemovitost tak udělat čistou, např. pro zajištění bankovního úvěru.

Výmaz předkupního práva v tomto případě může proběhnout jednostranně podepsanou listinou („Prohlášení vlastníka o zániku předkupního práva uplynutím času“), kterou mi připravila advokátka. Vypadá to tedy na ideální situaci, jak to ozkoušet.

Elektronický podpis od certifikační autority České Pošty PostSignum pro podepisování dokumentů mám již roky, ale při běžných nákupech nemovitostí je vzácnost, když ho má i protistrana (běžný člověk). Navíc banky ani takové listiny často neakceptují, takže musíme stejně vše papírem, i kdyby účastníci smluv podpisy měli.

Elektronický podpis standardně používám při komunikaci s úřady, pro ověření totožnosti na dražebních portálech či podepisování pojistných smluv s mým makléřem na pojistky. Nyní jsem se pokusil ověřit na příslušném katastru, jestli mi vlastně takovou vkladovou listinu, zmíněné Prohlášení, akceptují jako validní vkladový dokument s mým elektronickým podpisem.

Na teplickém katastru to nevěděli, tak mě přesměrovali na ústecký katastr („centrála“ pro Ústecký kraj), kde prý u fyzických osob udělají takových vkladů maximálně pět do roka. Sami mi nebyli schopni sdělit, zdali listina podepsaná elektronicky projde, i s ohledem na různé typy podpisů (certifikátů) atd.

Domluvili jsme se, že jim datovkou pošlu listinu s návrhem na vklad, a oni ho zkontrolují. Podle toho, jestli ta listina bude validní, tak mi sdělí výsledek (nestandardní postup). Když to neprojde, poplatek nezaplatím, a vklad propadne.

Překvapení se nekonalo. Bohužel vklad neprojde ani s elektronickým podpisem, který prý nezaručuje autenticitu dokumentu. Mám tedy smůlu a budu muset využít běžnějších způsobů podání.

Je totiž potřeba dokument ještě ověřit časovým razítkem, což je rovněž placený produkt. Nejlevnější varianta razítek stojí 847 Kč s DPH za 350 razítek. Vzhledem k tomu, jak často bych jej potřeboval, tak se mi vůbec nevyplatí tento produkt kupovat.

Elektronické podání lze tedy nakonec udělat přes autorizovanou konverzi na CzechPointu nebo přes advokáta, ale to už je jednodušší prostě papíry dát do obálky a poslat poštou na příslušné katastrální pracoviště.

Jak si (ne)vybrat tepelné čerpadlo?

Vytvořeno: 7. 4. 2022

Na jednom svém středně velkém bytovém domě mám tepelné čerpadlo vzduch-voda, které mi zajišťuje ohřev topné vody i užitkové vody (pro koupání). Funguje dobře. Náklady až doposavad – aspoň v éře levných energií – byly opravdu sympatické.

Čerpadlo, toho času kroutící svou 14. sezónu, pořídil původní majitel objektu, od kterého jsem dům koupil.

Rád zprostředkuji svou zkušenost, jak nevybírat čerpadlo. S tím mým není vlastně žádný problém. Šlape jako hodinky (ťuk ťuk), zatím nemělo žádnou poruchu. Problémem je však servis.

Vyrábí a montuje jej česká firma z Moravy bez sítě servisních techniků po republice. Pokud tedy potřebuji udělat servisní prohlídku či vyměnit olej, pak musí technik jet přes celou republiku, aby úkon provedl. Za tento výjezd si firma účtuje cestovné, což dělá aktuálně 13 tis. V případě, že spojí více zákazníků v Severních Čechách, tak to stojí méně, ale zase platíte ubytování technikovi. A na termín čekáte třeba půl roku.

Nejhorší situace bude, již si to živě představuji, třeba někdy v mrazivé části příští zimy, až bude mít čerpadlo náhlou zásadní poruchu. Těžko firma zruší všechny aktivity kvůli mě a pojedou přes celou republiku na opravu. I když… jak se říká, všechno je o penězích.

Asi je potřeba potřeba nájemníky upozornit, aby si pořídili teplý fešný svetr a uštrikovali si vlněné ponožky.

Zájemcům o technologii, jako je tato (ale i řada dalších, může to být solární elektrárna, složitější kotelna apod.) bych doporučil vybírat dodavatele technologie nejen s ohledem na instalační cenu, ale hlavně na cenu a dostupnost servisu. Pokládal bych si tyto otázky:

  • Bude tu firma za 5/10 let?
  • Kolik instalací mají za sebou? Zkouší si nové odvětví a za rok to zabalí nebo to už dělají 10 let, a jsou tak ověření?
  • Mohu si vybrat z více dodavatelů dané značky technologie v mém okolí?

Stejný přístup platí i v IT oblasti, kde je zákazník rukojmí svého dodavatele („vendor lock in„). Nebuďte tedy rukojmí.

Technický stav kupovaných bytů a jejich skryté vady

Vytvořeno: 18. 3. 2022

V několika video rozhovorech jsem už několikrát zmínil, že byty kupuji často od stolu, že se na ně nejezdím dívat. To hodně pramení z toho, že:

  • Kupuji podle ceny. S dobrou cenou koupím i něco, co má nějakého technického „šotka“. S dobrým nákupem zbydou peníze i na případné opravy.
  • Libuji si v rujnách – bytech nebo domech, které jsou ve stavu takovém, jak je naši předci postavili. U panelákových bytů to jsou třeba byty s umakartovým jádrem a modrým linem na podlaze. Třeba něco takového:

Pokud kupuji byty, které už jejich dosavadní majitelé v průběhu let zvelebovali nejlépe svépomocí a per partes, pak jsem trochu ostražitý. Řemeslo je odborná disciplína a mezi námi je spousta těch, kteří mají ambice být hobby řemeslníky, ale výsledek je pak často průšvih.

Příběh 1: U naší investorky, které spravujeme portfolio, jsme přesně takový kousek nyní řešili. Byt prošel v průběhu let docela kreativní přestavbou původních vlastníků. Byt jsme sehnali za slušnou cenu, ale nyní nastal problém – sousedé pod námi si začali stěžovat na vytápění z koupelny. Z naší strany se na našem bytě vystřídalo pár řemeslníků. Nikdo moc nevěděl co s tím.

Až třetí řemeslník zjistil, že problém je za obkladem (dlaždičkami). Takže musel rozbít kus obkladu a závadu opravit. Což je moc prima, protože máte rozbitý obklad, ke kterému nemáte náhradní kusy. Zjistili jsme, že trubka pro odpad byla příliš široká (má tendenci se zanášet) a dokonce trochu v protispádu – voda tedy neodtékala a hromadila se v místě, kde je spoj. A samozřejmě přes spoj začala téct.

Příběh 2: Další specialitku jsme řešili u našeho jiného investora, kterému spravujeme byt. Situace: Čerstvě koupený byt, obsadili jsme byt nájemníkem. Všechno dobrý, všechno jede. Pak se ale nájemnice ozvala, že jí nefunguje pračka, že „jen cvakla“. Kolega, shodou okolností elektrikář, se jel na věc podívat a resumé:
„Fáze je zapojená nejen místo pracovního vodiče (na druhé straně), ale dokonce na zemnícím kolíku zásuvky, kterého se lze kdykoliv dotknout. Dalším extrém je, že plechový obal spotřebiče bývá uzemněn právě na zemnící kolík, tudíž celý plechový obal pračky mohl být teoreticky pod proudem. Stačilo by, aby se někdo o pračku opřel a neštěstí mohlo být na světě.“

Elektřina je obecně hodně podceňovaná v nájemních bytech investorů. Nechtějí moc investovat do bytů nazpět. Pravidelně vídáme byty, kde nefunguje polovina zásuvek a nebo skrývají lidovou tvořivost, jako v tomto případě.

Zatím jsme to nikdy neudělali, ale v obou případech se může jednat o skryté vady, které nebylo před koupí možné reálně ověřit. Tyto opravy si s sebou nesou nezanedbatelné náklady a budeme možná, po dohodě s našimi investory, nárokovat úhrady oprav po prodávajících.

V inzerci je mnoho bytů, které vypadají dobře, docela načančaně, ale pod povrchem to může být naleštěná bída, kterou není možno ověřit před nákupem. Proto mám rád rujny, které si zrekonstruujeme od A do Z. O rekonstrukcích se více rozepíšu v budoucnu. Ale i přesto všechno: Za dobrou cenu kupuju! 🙂

Odborné práce by měly dělat odborníci. Pánové, pokud vás vaše drahá polovička tlačí do domácích oprav, je toto tím správným důvodem, proč tyto opravy ještě na nějaký čas odložit :)) Dámy prominou.

Proč je úrok až na 3. místě důležitosti při výběru hypotéky?

Vytvořeno: 12. 3. 2022

Rozhodování o volbě úvěru pouze na základě úroku bych připodobnil situaci, kdy si nový počítač vybíráte podle velikost pevného disku místo toho, abyste zohlednili mnohem důležitější parametry (procesor, operační paměť). Z marketingové hlediska to ale dobře vypadá a je to všem srozumitelné. Takže to chápu.

Úroková sazba je důležitá, nicméně:

  • Uplatňuje se jen v období fixace (nejčastěji 3, 5 a 10 let), pak se zcela změní. Je to tedy vždy dočasná záležitost. Argument, že za 30 let přeplatím s tímto úrokem tolik a tolik, je mimo.
  • Dá se u řady banky téměř kdykoliv změnit směrem dolů po dohodě s bankou, které vyhrozím refinancováním jinam, či přímo skutečným refinancováním do jiné banky, a to i po dobu fixace. Zde musíme poděkovat spotřebitelskému zákonu, kdy si spotřebitelé s bankami mohou hrát jako kočka s myší a bez výraznějších sankcí refinancovat staré úvěry za nové.
    Aktuálně jsou sazby u nových úvěrů vysoké. Jakmile tedy půjdou sazby dolů, poletím do bank s výhružkou odchodu.

Osobně řadím parametry úvěru dle důležitosti v přibližně následujícím pořadí:

  1. LTV (loan to value). Hodnota úvěru versus hodnota zástavy. Ovlivní, kolik peněz mi vlastně banka půjčí a kolik musím vytáhnout ze své kapsy.
  2. Splatnost. Čím delší splatnost, tím nižší splátka a tím lepší cashflow. Hlavní rozdíl je zejména u komerčních úvěrů (pro firmy), kde banky obvykle nabízí mezi 15 až 25 lety. 15-letým úvěrům se snažím vyhýbat kvůli cashflow.
  3. Úroková sazba.
  4. Obvyklé náklady za předčasné splacení hypotéky. Rozdíly mezi bankami jsou propastné (zdravíme do Komerční banky). Počítejte s tím, že úvěrové portfolio se musí (ne)pravidelně revidovat a upravovat, např. refinancem jinam či předčasným splacením. Takže je stejně malá pravděpodobnost, že např. po celých dvacet let splácení úvěru nedojde k žádné změně.
  5. Pružnost a vstřícnost banky při požadavcích klienta. Např. možnost bez vysokého poplatku vyvázat nemovitost ze zajištění v případě, kdy zbytková jistina už umožňuje druhou nemovitost ze dvou vyvázat.

Názorová vsuvka k úroku a jeho fixaci: Pravidelně se mě někdo ptá, jakou fixaci sazby doporučuji. Já volím 3 nebo 5 let. Až bude opět doba hyperlevných úvěrů (pod 2 %), budu brát 10 let.

Příklad

  1. LTV 90 %, úrok 4 %, nemovitost za 1 mil. Kč, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
    Půjčí mi: 900 000 Kč
    Ze svého musím dát: 100 000 Kč
    Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 114 052 Kč
  2. LTV 60 %, úrok 2 %, nemovitost za 1 mil, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
    Půjčí mi: 600 000 Kč
    Ze svého musím dát: 400 000 Kč
    Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 33 822 Kč

Rozdíl v úroku za 3 roky (80 230 Kč) není zdaleka tak zásadní, jako nutnost vytáhnout z prasátka v momentě investice o 300 tis. více.

Porod s vedením účetnictví u právnické osoby na pronájmy

Vytvořeno: 23. 2. 2022

Po přesunu části mého portfolia z fyzické na právnickou osobu (s.r.o.) se mi vynořila nová povinnost – vedení účetnictví.

Pronajímat na fyzickou osobu je legrace. V oblasti papírování člověk vede jen daňovou evidenci, kterou zvládne vést i „Franta odvedle“ jen v Excelu v pár sloupečcích (příjmy, výdaje, odpisy…). U právnické osoby zapsané v obchodním rejstříku vyžaduje zákon klasické účetnictví.

Zjednodušujícím faktorem je to, že moje společnost na nemovitosti není plátce DPH (a tak to zůstane). Obecně proto stačí, zpracuje-li účetní data jednou ročně a podá daňové přiznání a výkazy na soud. Není nutno připravovat přiznání k DPH každý měsíc. To ušetří hodně starostí a finance za správu účetnictví. Podotýkám, že v mém portfoliu máme minoritu komerčních nemovitostí, takže by se nám to ani nevyplatilo s ohledem na odpočty DPH na opravy apod.

Má úvěrující banka si však v rámci svého dohledu nad klienty ode mě žádá každý kvartál průběžné výkazy (výsledovka, rozvaha), aby posoudila, jak se nám vede. V posledním půlroce loňského roku jsem podstoupil martyrium s tím, abych byl schopen výkazy odevzdat. Neustále jsem se bankéři trapně vymlouval a omlouval, že to ještě není a “už to určitě bude”.

Původní účetní firma, se kterou jsem jinak již roky spolupracoval, měla velmi špatné reakční časy, nezvedali telefony… V nadsázce, nejčastější odpověď účetních je “budeme to řešit až po 25. (dni v měsíci), teď děláme na DPH” (chápu to, každoměsíční peak) 🙂 Bylo to trápení. Zároveň jsem chtěl změnit jednu věc: Celý podnikatelský život je pro mě účetnictví blackbox. Něco, do čeho nevidím, co se odehrává kdesi u účetní, a když požádám, dostanu dříve, ale občas taky později, nějaký výstup – ať tak či tak, musím čekat a věřit tomu, co dostanu.

Tentokrát jsem se rozhodl, že trvám na tom, aby se účetnictví vedlo v online aplikaci, ke které se mohu kdykoliv připojit a potřebné výkazy si stáhnout sám, popř. zkontrolovat, jaký máme zisk, jak je co zaúčtováno apod.

Našel jsem si novou účetní firmu, se kterou jsme se rozhodli, že účetnictví budeme vést v aplikaci Eurofaktura. Možná se nejedná o nejmodernější nebo nejlepší systém, ale funkčně a cenově mi vyhovuje, podpora funguje. Takže jsme šli do toho.

S novou účetní firmou jsem se dohodl, že si budeme data účtovat sami, a jejich pomoc budeme využívat v klíčových momentech, tj. pro kontrolu, poradenství a pro sestavení ročních výkazů (zejména daňová přiznání). Každokvartální účtování bude dělat má asistentka.

Nejdříve jsem se tedy nechal od účetní zaškolit, jak máme náš případ účtovat, následně jsem sepsal návod a zaškolil asistentku.

Z toho mám i po pár měsících stále radost – že jsme tu změnu udělali, byť ještě do dnešního dne dolaďujeme data a vyrovnáváme účty, aby seděly.

V návaznosti na tyto kroky pro mě vyvstala nová potřeba: Dolovat data k zaúčtování (předpisy plateb nájemníků) z naší aplikace na správu Zvládneme.cz jednoduše a rychle (na klik). Doposavad to v uživatelské formě neumíme. Pro mé případy jsme si napsali SQL dotazy a exportuji si to napřímo v databázi. Přesto to není optimální a během tohoto roku budeme této věci najít termín realizace. Pokud byste k dané funkcionalitě chtěli něco sdělit, napište nám vaše postřehy prosím na info@zvladneme.cz.

Kupujeme investiční byt i s nájemníkem – na co si dát pozor

Vytvořeno: 18. 1. 2022

Za poslední 2 roky jsem koupil nebo pomáhal zprostředkovat koupi několika nemovitostí, které se prodávaly již jako investiční – tj. i s nájemníkem. Zní to dobře: Koupím byt i s nájemníkem a hned začnu vydělávat.

Problémem je však profesionalita a dobré mravy prodávajících pronajímatelů, stejně jako nezkušenost a lajdáctví zastupujících realitních makléřů. Ve výsledku však tyto chyby jdou i dost za mnou, protože jsem nebyl důsledný. Toto ponaučení zde předkládám.

Když celkově zhodnotím situaci, tak většina těchto transakcí byly povětšinou spíše mizérie než příjemně provedené obchody. Pojďme se na ně podívat postupně:

Nákup bytového domu

Kupoval jsem bytový dům o 8 bytech, napůl obsazené, napůl prázdné. V jednom z bytů bydlel syn prodávajícího. S prodávajícím otcem jsem se ani nikdy neviděl, vše jsem řešil jen se synem. Pohodové jednání. Až do doby, kdy mi dům předali. Pak se jednání stočilo na level “stoka” na více frontách, kdy měli plnit ještě nějaké své další závazky, ale neměli se k tomu.
Každopádně syn si najednou vymyslel, že kuchyňská linka “jeho” bytu patří jemu a ne otci, takže tuto kuchyňskou linku prodal mojí nové nájemnici bez mého vědomí za 5 tis. Kč.
Chyba: Nezdokumentované vybavení bytů, které patří do předmětu transakce.

Prodej bytu 1

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Bylo domluvené, že nájemnice v bytě zůstane.

Jakmile jsme byt nabyli do vlastnictví a požádali prodávající o zaslání kauce složené nájemnicí, tak nám sdělila, že ji kauci vrátila. Když jsme dorazili za nájemnicí, sdělila nám, že ty peníze již utratila a další bude mít až po výplatě.

Chyba: Upozornit (nezkušeného) prodávajícího, že kauce přechází s nájemní smlouvou na nového majitele.

Prodej bytu 2

Investorovi jsem zajišťoval koupi bytu s nájemnicí. Opět domluveno, že nájemnice v bytě zůstane, a že vše řádně platí.

Po nabytí bytu do vlastnictví jsem požádal o zaslání kauce. V tom mi bylo sděleno, že kauce se započítala na jakýsi historický dluh z vyúčtování, takže mi ji nemohou předat. Zajímavostí je, že pronajímatel nájemnici na sociální podpoře uměle výrazně navyšoval zálohy na služby (voda, teplo), aby nájemnice mohla čerpat co nejvyšší příspěvek od úřadu práce.
Zasvěcení vědí, ostatním na vysvětlenou: Sociální dávka je zastropovaná na částku čistého nájmu dle tabulek. Na zálohy na služby je ale limit výrazně flexibilnější, takže se to dělá tak, že se přestřelí záloha na vodu třeba na 1000 Kč na osobu měsíčně, a pak se poskytne vyúčtování s nedoplatkem -> vlk se nažere (pronajímatel si ponechá celé zálohy, i když ke spotřebě reálně nedošlo) a koza zůstane celá (nájemník dostane více peněz od státu).

Realitní makléřka hraje mrtvého brouka a je s ní složitá komunikace. Dělá, jako by se jí to netýkalo, přitom celý obchod zaštiťovala a provizi inkasovala.

Je to ještě v řešení, ale pokud to nedopadne, skončí to asi podáním trestního oznámení.

Chyba: Nezdokumentován stav pohledávek za nájemníkem písemně (ústně bylo řečeno, že je vše OK).

Prodej bytu 3

Kupoval jsem byt i s nájemníkem. Byt jsem nikdy neviděl a ani nájemníka neznal (prý ale solidně platící člověk). Byl to prostě docela zajímavý kup přes internet. Nechtěl jsem o to přijít. Hlavně jsem chtěl reagovat rychle.

Pán z realitky chytrý jak rádio, klasický podnikatel z devadesátek. Kupní smlouva byla totální slátanina, kterou nemohl posvětit žádný advokát. Nemělo to hlavu ani patu. Na moje výhrady ke smlouvě mi bylo řečeno, že “My to takhle děláme 30 let a jste první, co si stěžuje.”.

Nechtěl jsem o ten kšeft přijít, takže jsem to podepsal. Vzájemné averze mezi mnou a realiťákem byla zjevná.

Před předáním klíčů od bytu mi realiťák sdělil, že nájemník z bytu odešel (škodolibě). Nájemník mi v bytě ponechal epesní sedačku:

Doma už jednu sedačku mám. Nabízím tedy tento kousek zdarma za odvoz čtenářům blogu 🙂 Při rychlém jednání zdarma přidám lednici s hákovým křížem.

Chyba: Nezdokumentovaný stav vybavení bytu. Každopádně na řádnou dokumentaci by protistrana nikdy nepřistoupila (moc práce), takže bych to stejně musel koupit i se sedačkou.

Shrnutí

Udělal jsem řadu chyb zejména v zájmu jednat rychle a hladce. Je potřeba být připraven, že protistrana nejedná vždycky fér, že zná zvyklosti realitního trhu, a proto jsem si těmito transakcemi koupil i semestr na Vysoké škole života™ 🙂

Nekonečné čerpání úvěru kvůli pojistné smlouvě

Vytvořeno: 15. 12. 2021

Ještě před růstem sazeb jsem poptal, a nakonec uzavřel u UniCredit Bank úvěrovou smlouvu na Hypotéku Presto Business, úvěr pro právnickou osobu za 3,69 %, v té době docela slušná sazba pro firemní úvěry (dnes už 4,64 %). Splatnost 15 let, LTV 80 %.

Od prvního kontaktu s bankou do čerpání úvěru uběhlo přesně 6 měsíců. To je nekonečná doba. Člověk k tomu musí přistoupit tak, že prostě podá tu žádost, občas něco dopošle, zaurguje, ale jinak se nedá spoléhat na nějaké přesné datum, kdy budou peníze k dispozici, a jestli vůbec.

Poslední zádrhel jsme měli u čerpání úvěru, kdy banka prošvihla (porušila) svůj termín čerpání úvěru, a to kvůli mojí pojistné smlouvě.

Aby život nebyl jednoduchý, situace byla následovná:

  • Úvěr si bere společnost A
  • Zástavy poskytuje moje fyzická osoba
  • Pojištění je sjednáno na společnost B

Tedy 3 subjekty v jedné věci. V bance se prý skoro „poprali“, než to schválili 🙂 Mám totiž jen jednu pojistnou smlouvu na všechny své nemovitosti, takže to v určitých případech může zaskřípat, jako zde. Mít jednu smlouvu je pro mě každopádně přehledné, ačkoliv, jak vidno, někdy nepraktické.

Co mě ale velmi potěšilo a překvapilo, je dárek od své pobočky jako omluvu za čekání:

To se mi u banky ještě nikdy nestalo.

A ať nejsem moc pozitivní, to je ta stejná banka, která mi řezala odhady, jak jsem psal dříve :))

Dopady dramatického zvýšení úrokových sazeb na můj byznys

Vytvořeno: 6. 12. 2021

Po listopadovém zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB postupně reagují i komerční banky strmým růstem sazeb. Vzhledem k tomu, že je mé podnikání navázané na bankovní financování, ohlédnu se na dopady aktuální situace v mém případě.

Mám rozjednanou hypotéku u Monety, kde jsme nestihli vše dovyřídit včas, a tak nám propadla dříve slíbená sazba kolem 3,7 %, a rovnou mi Moneta nabídla 4,89 %. To je sazba, na kterou jsem zvyklý ze spotřebitelských úvěrů, popř. úvěrů ze stavebního spoření. Generace, která zažila devadesátá či nultá léta to však zná. Moje generace si na to bude muset zvykat.

Pro ilustraci výpočet z úvěrové kalkulačky: Jedno procento úrokové sazby na vypůjčeném milionu na 30 let činí ve splátce úroku 833 Kč měsíčně navíc. Pokud jsem si půjčoval nedávno za 2 %, pak dnes při 5 % budu platit za každý milion o 2500 Kč navíc. To je slušný rozdíl.

Přesto nějakou zadluženost fyzické osoby již mám, takže i ve světle zpřísňujících regulí pro poskytování úvěrů fyzickým osobám (zejména DSTI parametr) ten rozdíl nebude zásadní, protože mi stejně banky zas až tak o moc více nepůjčí.

Horší situace je u právnické osoby, kde mám sazbu vázanou na PRIBOR 1M (1M = jednoměsíční průměr sazby, za kterou si od sebe půjčují banky). Když jsem před necelým rokem čerpal úvěr, začínal jsem na úroku 2,75 %. Dnes mi v internetovém bankovnictví svítí 5,59 %. Rozdíl ve splátce je již nyní 40 tis. Kč měsíčně (ze 170 na 210 tis.). To je masivní růst. Banka asi tehdy věděla, proč mi nechtěla půjčit více a naopak byla opatrná ve výši půjčky. Mě to v tuto chvíli neohrozí, stále tam mám buffer, ale dovedu si představit, že spoustě firem to udělá pořádné vrásky na čele a možná některé to položí.

Celkově vzato, krokům České národní banky zcela rozumím a asi jej i podporuji. Inflace je obrovská, vidím ji všude kolem – na potravinách, stavebním materiálu a koneckonců i na nemovitostech. Vyšší úrokové sazby způsobí snížení dostupnosti úvěrů, a tak se spousta peněz nedostane vůbec na trh, kde by se jen roztáčela ta obávaná inflační spirála.

Další zprávy z trhu predikují, že růst sazeb bude v roce 2022 pokračovat. Nevidím tedy důvod zastavit další financování. Jak bych k tomu asi přistoupil:

  • Hypotéky pro fyzické osoby – v momentě poklesu úrokových sazeb zpět k sazbám kolem 2-3 % hypotéky z této doby refinancuji nebo si od banky nechám snížit úrok. Takový pokles se dá očekávat při nějaké další krizi, kdy ekonomika bude potřebovat připumpovat trochu peněz do oběhu. Nikdo neví, kdy to přijde a třeba možná ani v nejbližších letech nepřijde. Nezastavujeme, půjčujeme si. Vlak jede dál.
  • Komerční úvěry pro právnické osoby – zde je potřeba se neuvazovat k těžko vypověditelným úvěrům. Poplatek za refinancování do jiné banky by měl být přijatelný (třeba kolem 1 % nesplacené jistiny je fér), ať je možné se z těch 5-6% úvěrů vyvázat.

Ať tak či tak, čas a inflace (rozuměj zvyšování cen nemovitostí) hraje pro investora.

Stavba bytového domu: Návrh designu

Vytvořeno: 30. 10. 2021

Následující měsíce a roky se budu věnovat kromě dominantních pronájmů i výstavbě bytového domu. Tento postup budu nepravidelně mapovat zde na blogu, kde se podělím o své zkušenosti z procesu výstavby.

Letošní rok je na trhu nemovitostí nejšílenější, co za posledních deset let pamatuji. Trh roste neuvěřitelným tempem. S pronájmy na výnos to vypadá každý dnem hůře (snižuje se výnosnost), ačkoliv si myslím, že i s negativním cashflow se dá fungovat. Přesto jsem se rozhodl diverzifikovat a koupil jsem letos pozemek pro výstavbu bytového domu.

Každý kupec pozemku by si měl dopředu ověřit v územním plánu dané obce, zdali je pozemek určen pro bydlení a případně jakého typu. Rozuměj jestli tam lze postavit pouze rodinný, nebo třeba i bytový dům, a případně kolik pater. Jako backup řešení může být stavba rodinného dvojdomu, každý o třech bytových jednotkách, a třeba i s ateliérem. Toto jsem ověřeno měl – bytový dům je možný.

Stanovil jsem si jako cíl postavit bytový dům, který bude nadstandardní ve své lokalitě a dokáže přitáhnout zájemce, ze kterých si budu moci vybírat. Celé to koncipuji jako dům na pronájem.

Vyzkoušel jsem si na svém jiném rodinném domě, který jsem koupil jako rujnu 2 roky zpět, následně celý opravil (cihla nezůstala na cihle), že lidé mají velký zájem o nadstandardní bydlení, např. se zahradou. Dům jsem měl celý pronajatý ještě předtím, než jsem dokončil rekonstrukci. Panelák je sice fajn, ale těch je strašně moc a nabídka něčeho lepšího zoufale chybí (nepočítám Prahu, Brno a Špindl).

U svého pozemku jsem měl představu menšího bytového domu do cca 10 bytových jednotek. Jedná se o dům v zastavěné lokalitě rodinných domů. Musí tam zkrátka sednout. Proto jsem si sednul nejdříve k papíru, a následně k jednoduchému programu Sweet Home 3D (je zadarmo), v němž jsem postupně začal dům designovat pro vymyšlení dispozic.

Výsledkem je dům o 8 jednotkách, 4 x 3+kk a 4 x 4+kk, všechny s předzahrádkou nebo velkou terasou s orientací na jihozápad. Malé bytové jednotky jsem se rozhodl nerealizovat, byť by mi zájemci o bydlení utrhli nejspíše ruce. Měl bych ale v domě moc různých lidí a moc různých lidí je moc problémů. Současně jsem chtěl pouze ideálně jedno schodiště a pouze dvoje stoupačky, což šetří plochu i náklady.

Zamýšlel jsem i stavbu podzemních garáží. Ale po zjištění ceny realizace jsem od záměru ustoupil. Vyšlo by to přibližně na 500-700 tis. Kč za garáž (celkem 6 garáží), což se mi u domu s dostatkem místa na parkování na ulici před domem nechtělo obětovat.

Až jsem s věcí byl spokojený, oslovil jsem na doporučení kamaráda Jiřího Nedvěda, a požádal ho o zpracování studie. Požadavky jsem stanovil:

  • Nízká cena realizace – žádné extra drahé prvky. Moc dobře vím, jak to se stavbami je: Nejdříve velké oči a jak stavba roste, upgraduje se řešení na lepší a cena bobtná.
  • Dům bez zbytečných členitostí pro hospodárné využití energií.
  • Rovná střecha.
  • Bílá fasáda.

Výsledek je sada vyrenderovaných vizualizací, kde je design nahnán především prací s osvětlením a polystyrenovými bloky na atikách i fasádě dodávající strukturu. S malými náklady zkusíme vyždímat maximum. S tím jsem moc spokojený.

S tímto výstupem půjdu na úřad na územní rozvoj pro souhlas. Následně nás čeká řešení projektu, stavební úřad a sousedé 🙂 Jsem na to zvědavý.

Udělali byste na domě něco jinak? Máte s něčím zkušenost, co fungovalo Vám? Budu rád za každý tip do komentářů nebo na e-mail.

Jak banky manipulují s odhady nemovitostí?

Vytvořeno: 24. 9. 2021

Trh nemovitostí je na velké jízdě směrem nahoru. V nadsázce ceny, které platily včera večer, již dnes ráno neplatí. Zaznamenal jsem u sebe, ale i u investorky, které pomáhám s financováním, problém s bankovním odhadem, kdy výsledná cena odhadu je neúměrně nízko v porovnání s tržními cenami. A to napříč bankami.

Už jsem se chystal na téma napsat článek, když se stejné téma objevilo na naší FB skupině , kde naleznete i další tipy a zkušenosti investorů.

Podíval jsem se na to, jak může odhad bytu v aktuální neomylné hodnotě 2 mil. Kč dopadnout o 500 tis. Kč méně.

Každý bankovní odhad má svoji část, kde se porovnávají ceny jiných, pokud možno srovnatelných, nabídek prodejů. V našem případě mi odhadce pro porovnání použil 5 jiných bytových jednotek. Čtyři nabídky z nich byly aktuální a akceptovatelné. Jedna nabídka byla do očí bijící, jelikož to byla nabídka s výrazně nižší cenou za m2. Je to jako kdybyste srovnávali průměrnou sílu vzpěračů. Čtyři z nich byli borci ze světové úrovně a pátý bych byl já 🙂

Vzhledem k tomu, že trh sleduji, dobře vím, jak se ceny pohybují a je mi naprosto jasné, že odhadce do odhadu vložil úmyslně jednu nabídku, která je zcela neaktuální, podceněná, která následně zmanipuluje celý odhad směrem dolů.

Z pěti nabídkových cen vytvoří minimální, průměrnou a maximální cenu. Ta minimální cena ovlivní výsledek natolik, že je výsledný odhad o desítky procent podstřelený.

Odhadci nemovitostí mají přístup k archivu nemovitostí od sreality.cz, kde jsou uvedené všechny inzeráty, ze kterých právě tyto staré neaktuální nabídky čerpají. To jen pro vysvětlenou, kde se tato data berou.

Každopádně oba řešené případy měly něco společného: Jednalo se o byty, které byly koupeny za hotové a předmět financování byla refundace vlastních zdrojů. Domnívám se, že kdyby účelem úvěru byl nákup dané bytové jednotky za reálnou tržní cenu v daném čase a místě, odhad tak špatně nedopadne.

Oba odhadce jsem konfrontoval s tím, že výsledné částky absolutně neodpovídají tržní realitě. Odpovědí je vesměs blekotání o nereálných cenách, horším stavu bytové jednotky apod. Společně však přiznávají, že je banky nutí ty odhady krotit.

Odhadci nemají ani velký zájem být v odhadech příliš ambiciózní. Pokud jsou, tak na ně jen dopadne „reklamace“ ze strany supervize a tím další práce a vysvětlování.

Zkoušel jsem reklamaci podávat, ale neúspěšně. A vzhledem k tomu, že potřebujeme, aby úvěr postoupil dopředu, zatlačíme slzu a jedeme dál.

Chápu to. Trh je rychlý a to, co jsem koupil před pár měsíci, má dnes vyšší hodnotu, a banky se tím tak trochu chrání. Ale stejně mě to vždycky rozzuří, protože „aktuální tržní hodnota“ by měla být vždy „aktuální tržní hodnota“.

Jako ponaučení vidím:

  • Předjednat si s odhadcem jeho představu o aktuálních tržních cenách.
  • Vybrat si pro financování banku, kde si odhadce vybíráte sami a jste jeho klientem vy sami.
  • Kupní cenu nemovitosti mít vyšší než nižší 🙂

Třetí zkušenost mám takovou, že naopak odhadce odhadl mé nemovitosti adekvátně mému očekávání, ale supervize banky mu to shodila a ceny seškrtali.