Technický stav kupovaných bytů a jejich skryté vady

Vytvořeno: 18. 3. 2022

V několika video rozhovorech jsem už několikrát zmínil, že byty kupuji často od stolu, že se na ně nejezdím dívat. To hodně pramení z toho, že:

  • Kupuji podle ceny. S dobrou cenou koupím i něco, co má nějakého technického „šotka“. S dobrým nákupem zbydou peníze i na případné opravy.
  • Libuji si v rujnách – bytech nebo domech, které jsou ve stavu takovém, jak je naši předci postavili. U panelákových bytů to jsou třeba byty s umakartovým jádrem a modrým linem na podlaze. Třeba něco takového:

Pokud kupuji byty, které už jejich dosavadní majitelé v průběhu let zvelebovali nejlépe svépomocí a per partes, pak jsem trochu ostražitý. Řemeslo je odborná disciplína a mezi námi je spousta těch, kteří mají ambice být hobby řemeslníky, ale výsledek je pak často průšvih.

Příběh 1: U naší investorky, které spravujeme portfolio, jsme přesně takový kousek nyní řešili. Byt prošel v průběhu let docela kreativní přestavbou původních vlastníků. Byt jsme sehnali za slušnou cenu, ale nyní nastal problém – sousedé pod námi si začali stěžovat na vytápění z koupelny. Z naší strany se na našem bytě vystřídalo pár řemeslníků. Nikdo moc nevěděl co s tím.

Až třetí řemeslník zjistil, že problém je za obkladem (dlaždičkami). Takže musel rozbít kus obkladu a závadu opravit. Což je moc prima, protože máte rozbitý obklad, ke kterému nemáte náhradní kusy. Zjistili jsme, že trubka pro odpad byla příliš široká (má tendenci se zanášet) a dokonce trochu v protispádu – voda tedy neodtékala a hromadila se v místě, kde je spoj. A samozřejmě přes spoj začala téct.

Příběh 2: Další specialitku jsme řešili u našeho jiného investora, kterému spravujeme byt. Situace: Čerstvě koupený byt, obsadili jsme byt nájemníkem. Všechno dobrý, všechno jede. Pak se ale nájemnice ozvala, že jí nefunguje pračka, že „jen cvakla“. Kolega, shodou okolností elektrikář, se jel na věc podívat a resumé:
„Fáze je zapojená nejen místo pracovního vodiče (na druhé straně), ale dokonce na zemnícím kolíku zásuvky, kterého se lze kdykoliv dotknout. Dalším extrém je, že plechový obal spotřebiče bývá uzemněn právě na zemnící kolík, tudíž celý plechový obal pračky mohl být teoreticky pod proudem. Stačilo by, aby se někdo o pračku opřel a neštěstí mohlo být na světě.“

Elektřina je obecně hodně podceňovaná v nájemních bytech investorů. Nechtějí moc investovat do bytů nazpět. Pravidelně vídáme byty, kde nefunguje polovina zásuvek a nebo skrývají lidovou tvořivost, jako v tomto případě.

Zatím jsme to nikdy neudělali, ale v obou případech se může jednat o skryté vady, které nebylo před koupí možné reálně ověřit. Tyto opravy si s sebou nesou nezanedbatelné náklady a budeme možná, po dohodě s našimi investory, nárokovat úhrady oprav po prodávajících.

V inzerci je mnoho bytů, které vypadají dobře, docela načančaně, ale pod povrchem to může být naleštěná bída, kterou není možno ověřit před nákupem. Proto mám rád rujny, které si zrekonstruujeme od A do Z. O rekonstrukcích se více rozepíšu v budoucnu. Ale i přesto všechno: Za dobrou cenu kupuju! 🙂

Odborné práce by měly dělat odborníci. Pánové, pokud vás vaše drahá polovička tlačí do domácích oprav, je toto tím správným důvodem, proč tyto opravy ještě na nějaký čas odložit :)) Dámy prominou.