Martin Kořenek: Je trh s byty v bublině, nebo ceny porostou dál?

Porostou ceny bytů dál, i když se v Česku rodí čím dál méně dětí? Investor Martin Kořenek, kterého znáte z jeho školení a z výroku „nikdy neprodám“, v Byznys podcastu s Tomášem Kučerou vysvětluje, proč věří, že ano.

https://www.youtube.com/watch?v=2tmV1LMps90

Klíčové momenty rozhovoru

• ▶ 06:11 Žene Martin začínající investory do zbytečného rizika?
• ▶ 12:27 Rodí se málo dětí: kdo bude za 20 let bydlet v nájemních bytech?
• ▶ 30:25 Jsou byty v Česku nadhodnocené, jak tvrdí ČNB?
• ▶ 38:03 Prodali byste byt mladé rodině o půl milionu levněji než investorovi?
• ▶ 42:15 Proč podle Martina 2+1 v Mostě za 2,2 milionu za deset let nekoupíte
• ▶ 46:23 Kolik dát do rekonstrukce bytu na pronájem: 200, nebo 800 tisíc?

Rozhovor v kostce

• Martin Kořenek věří, že ceny bytů dlouhodobě porostou kvůli inflaci a vysokým nákladům na výstavbu. S výkyvy ale počítá.
• Klesající porodnost (1,28 dítěte na ženu) ho neznepokojuje. Úbytek obyvatel podle něj přichází pomalu a domácnosti se zmenšují.
• Podle něj ČNB měří dostupnost bydlení na špatné skupině lidí.
• Do rekonstrukce bytu dává nejvýš 200 tisíc korun. Tomáš Kučera dělá rekonstrukce za 700 až 800 tisíc.

Kdo je Martin Kořenek

Martin Kořenek pochází z Moravy a do nájemních bytů investuje od roku 2015. Zaměřuje se na regiony, jako je Most, a na nájemníky z nižší střední třídy. Než začal s nemovitostmi, chytal fotbal v dorostenecké lize za ostravské Vítkovice.

Kritici mu přezdívají realitní roztleskávačka. Martin to bere s nadhledem a v podcastu vysvětluje, že lidem neradí kupovat cokoliv, ale kupovat s rozmyslem.

Proč podle Martina ceny bytů dlouhodobě porostou?

Martin netvrdí, že byty porostou pořád. Dlouhodobý trend je ale podle něj jasný. Inflace postupně zdražuje všechno a byty mají vysoké vstupní náklady. Že by jejich ceny dlouhodobě stály, považuje za nepravděpodobné.

Svůj pohled ukazuje na konkrétním příkladu. Byt 2+1 v Mostě na slušném místě dnes stojí 2,2 milionu korun. Podle Martina ho za deset let za stejnou cenu nekoupíte. Tomáš se ptá, jestli tomu nebrání vylidňování Mostu. Jak Martin odpovídá?

▶ Poslechněte si od 42:15

Já si nemyslím, že to jenom poroste. Já si myslím, že to dlouhodobě poroste, a nikoliv pořád a stále.

Martin Kořenek

Kdo bude v bytech bydlet, když se rodí méně dětí?

Úhrnná plodnost v Česku klesla podle ČSÚ na 1,28 dítěte na ženu. Tomáš přiznává, že ho demografie v posledních měsících vede k opatrnosti. Martin ji vidí klidněji. Úbytek obyvatel podle něj přichází pomalu a investor na něj může včas reagovat. Bál by se jen malých vesnic daleko od větších měst.

▶ Poslechněte si od 12:27

Je trh s nemovitostmi v bublině?

Česká národní banka už roky upozorňuje na nadhodnocené ceny bytů. Martin Kořenek s tím nesouhlasí. Podle něj index dostupnosti bydlení porovnává ceny se špatnou skupinou lidí. Proč? Vysvětluje to přirovnáním k bezdomovcům a prodeji aut Bentley.

Tomáš k tomu přidává pohled přes výnos z nájmu. Kupoval, dokud byty vydělávaly aspoň 4 % a hypotéky stály 2 %. Dnes považuje 4 % za psychologickou hranici pro regiony. Praha podle něj unese nejvýš 2 až 2,5 %.

▶ Poslechněte si od 30:25

Kolik dát do rekonstrukce bytu na pronájem?

V rozhovoru zazní dva přístupy. Martin dává do rekonstrukce nejvýš 200 tisíc korun. Jeho nájemníci podle něj drobné nedostatky neřeší a ušetřené peníze investuje do dalších bytů. Tomáš dělá rekonstrukce za 700 až 800 tisíc a o takové byty se nájemníci přetahovali ještě před dokončením. Který přístup se vyplatí víc?

▶ Poslechněte si od 46:23

Časté otázky

Je trh s byty v Česku v bublině?

Česká národní banka dlouhodobě upozorňuje na nadhodnocené ceny bytů. Investor Martin Kořenek s tím nesouhlasí. Podle něj index dostupnosti porovnává ceny bytů s mediánovou mzdou, přitom byty ročně kupuje jen malá část populace.

Porostou ceny bytů i při klesající porodnosti?

Podle Martina Kořenka ano, a to dlouhodobě. Důvodem je inflace, vysoké náklady na novou výstavbu a zmenšování domácností. S krátkodobými výkyvy ale počítá. Tomáš Kučera je kvůli demografii opatrnější.

Kolik investovat do rekonstrukce bytu na pronájem?

Záleží na cílové skupině nájemníků. Martin Kořenek dává do rekonstrukce nejvýš 200 tisíc korun. Tomáš Kučera dělá dražší rekonstrukce za 700 až 800 tisíc a získává kvalitnější nájemníky. Procentuální výnos z vložených peněz mu přitom vychází podobně.

Mohlo by vás zajímat

• Backstage #1 s Mirkem Řehořem: Proč prodávám portfolio na severu Čech a kupuji celé činžáky
• Tomáš Portlík: Daň z nemovitosti a 175 miliard na účtech Prahy

🎧 Raději posloucháte? Rozhovor najdete i na Spotify a Apple Podcasts.

Podcast najdete i na Apple Podcasts. Užijte si poslech!

Obsah epizody slouží výhradně ke vzdělávacím účelům a nejde o investiční poradenství ani nabídku k uzavření smlouvy. Rozhodnutí o investování je vždy na vás.

Tomáš Kučera
sledujte mé sociální sítě YouTube Instagram Twitter Facebook LinkedIn Spotify Apple Podcasts