Proč banky nechtějí financovat portfolio bytů a proč teď kupuji celé činžáky

Banky dnes jen nerady financují portfolio bytů rozesetých po mnoha domech. Zažil jsem to na vlastním portfoliu na severu Čech: když jsme ho kupovali, banka nám půjčila jen 20 % jeho hodnoty. Teď ho proto rozprodávám a peníze chci investovat do celých bytových domů a do Prahy. O tom, proč a kam, mluvím v prvním dílu nového formátu Backstage s investorem Mirkem Řehořem.

Proč banky nechtějí financovat roztříštěné portfolio

Pro banku je jednodušší financovat jeden činžák v Praze než velké množství bytů rozesetých po různých domech. U každého domu musí prověřit jeho SVJ, a to se jí nechce. Běžný investor s hypotékou si přitom půjčí 80 % hodnoty nemovitosti a má výhodnější podmínky, které mu dává zákon o spotřebitelském úvěru. U firemních úvěrů podmínky diktuje banka.

Proto portfolio zpeněžuji. Z prodejů počítám s částkou do 100 milionů korun a hledám pro ni větší obchody, typicky celé bytové domy za 10 milionů korun a víc. Samostatné byty dnes kupuji jen výjimečně: v inzerci na ně stojím proti celému trhu a vyjednat se u nich dá málo.

Backstage: nový formát Byznys podcastu

Do Backstage si zvu přátele a kolegy z oboru. Místo rozhovoru s expertem na jedno téma otevřeně probíráme vlastní obchody: co jsme koupili, co prodáváme a proč. Prvním hostem je Mirek Řehoř, investor do nemovitostí s portfoliem v hodnotě 60 milionů korun, který deset let provozuje online tržiště působící v několika zemích Evropy.

Brno-Husovice: bude z dělnické čtvrti brněnský Karlín?

S Mirkem jsme nedávno koupili bytový dům s 11 pronajatými byty v Brně-Husovicích. Ceny bytů tu za posledních deset let vzrostly 2,5 až 3krát. Hned vedle vzniká Nová Zbrojovka, jeden z největších developerských projektů v Brně, kde se byty prodávají za 120 až 154 tisíc korun za metr.

Do rozhovoru se připojil brněnský makléř Honza Hlavoň. Vysvětluje, proč Brnu za poslední tři roky přibylo 23 tisíc obyvatel, jak vypadá poptávka po nájmech a proč by se z Husovic mohl stát brněnský Karlín.

Činžák v Teplicích: proč se vyplatí spojovat

Druhým nedávným nákupem je činžák s 9 byty v Teplicích. Přinesl mi ho kamarád, pro kterého byl obchod za 20 až 30 milionů korun příliš velký, a tak jsme dům koupili spolu. Podle mě je to přesně cesta k lepším obchodům: čím větší obchod, tím méně lidí na něj dosáhne a tím víc se dá vyjednat. A velké obchody se podle mé zkušenosti z 80 % uzavírají přes konexe, ne přes inzerci.

Je trh s nemovitostmi v bublině?

Investoři s 5 až 10 miliony dnes často nevědí, kam peníze dát. Pražský byt 2+kk za 10 milionů znamená splátku kolem 50 tisíc měsíčně a nájem z něj pokryje jen zhruba polovinu. Výnos z nájmu v Praze klesl zhruba ke 3 %. Marže, kvůli které se do nemovitostí dřív investovalo, je podle mě pryč.

Přesto si myslím, že trh není v bublině. Proč, a proč výnos počítat vždy z dnešní tržní ceny a ne z nákupní, vysvětluji v druhé polovině epizody. Nechybí ani pohled na hypotéky po zpřísnění DTI a na to, co znamená růst pětiletého IRS na 4,8 %.

🎧 Pusťte si celou epizodu. Je pro investory, kteří řeší, kam dnes s kapitálem, jak financovat větší portfolio nebo jestli má smysl investovat mimo Prahu.

Obsah epizody slouží výhradně ke vzdělávacím účelům a nejde o investiční poradenství ani nabídku k uzavření smlouvy. Rozhodnutí o investování je vždy na vás.

Podcast si můžete poslechnout i na Apple Podcasts. Užijte si poslech!

Tomáš Kučera
sledujte mé sociální sítě YouTube Instagram Twitter Facebook LinkedIn Spotify Apple Podcasts