Návod, jak vyhladovět pronajímatele a zařídit dostupné bydlení všem

Vytvořeno: 3. 9. 2021

Aktuálně v médiích vrcholí veřejná diskuse na téma dostupného bydlení a zvyšujících se cen. Pod našimi videi zejména s širším dosahem publika, které publikujeme s Pavlem Tomkem z Adolu na Youtube, se opakují názory, že díky investorům se cena nemovitostí zvyšuje a bydlení se tak stává méně dostupné běžným kupujícím.

Pár faktů na rovinu

  1. Ještě jsem nepotkal prodávajícího, který si stěžoval, že za svůj byt ode mě získal více peněz než by mohl v minulosti. Každá strana má tedy dvě mince. A v tomto případě prodávající oslavují – o těchto lidech média takřka mlčí.
  2. Jako investoři jsme pro běžné kupující na trhu nemovitostí velmi těžcí soupeři. Máme zkušenosti, spoustu transakcí za sebou, lepší přístup ke zdrojům, kontakty… To chápu.
  3. Dostupné bydlení je veřejným zájmem. Nikdo z nás asi nemá zájem na tom, aby i pracující lidé končili pod mostem nebo vícečlenné rodiny bydleli v garsónkách či nevyhovujících ubytovnách. Pokud budou děti vyrůstat v nevyhovujících a nedůstojných podmínkách, může je to negativně poznamenat do dalšího života.

Takže co s tím?

Možná regulace

Stát může pronajímatele regulovat několika způsoby:

  • Daní z nemovitých věcí – v ČR je aktuálně velmi nízká, regulační funkci nyní určitě neplní.
  • Daní z příjmů – odvádí se u fyzických osob 15 % ze zisku, neplatí se sociální a zdravotní, regulační funkci nyní neplní
  • Dostupností úvěrů – skrze doporučení/nařízení centrální bankou komerčním bankám, děje se to v omezené míře.

Věřím, že skutečným řešením moderní společnosti není omezovat obchod a podnikání, ale podpořit ho, protože pouze podnikání a práce přinášejí hodnoty, na kterých je naše společnost po staletích společenského a technologického pokroku vybudována.

Proč je málo bydlení?

Při pohledu na data Českého statistického úřadu lze vidět jasný trend, kdy se populace ČR kontinuálně zvyšuje, a to zejména migrací cizinců k nám, nikoliv přirozeným přírůstkem obyvatel. To je mj. perfektní indikátor toho, že jsme dobrá země pro život.

Tyto příchozí osoby je potřeba někde ubytovat. Proto díky za:

  • “Hamižné” pronajímatele, kteří kupují staré rujny a rekonstruují je do obyvatelného stavu.
  • “Hamižné” developery, kteří staví nové byty a prodávají je dále.

Současně roste počet domácností strmým tempem. Cituji ČSÚ ze staršího článku: “Za posledních padesát let se zvýšil počet domácností v ČR o více než 1,3 miliónu, zároveň se však snižuje průměrná velikost domácnosti.”

Řešení

Řešení se ve veřejném prostoru omílá stále dokola, ale nejsem si jistý, že se něco děje. Jediné řešení je: Stavět byty!

Prakticky je to opravdu jednoduché. Stačí v každé obci (průměrně) postavit JEDEN bytový dům za dekádu.

V ČR je aktuálně 6248 obcí. Pokud se každá obec zasadí o výstavbu 1 bytového domu o 20 bytových jednotkách průměrně pro dvě osoby, vznikne v celé republice bydlení pro 249 920 osob. Pokud výstavba bytového domu o 20 jednotkách bude bez pozemku (beztak obce pozemky často mají) stát přibližně 40 mil. Kč, pak řešení bytové krize celorepublikově vyjde na 250 miliard korun. V kontextu velkých dopravních staveb, řešení následků koronakrize a při úvaze zapojení soukromého sektoru, to jsou zdroje zcela obhajitelné a dostupné.

Pocházím z malého města o cca 9 tisících obyvatel. Ceny bydlení se rapidně zrychlují. Kdyby někdo do našeho města vrhnul 20 nových bytových jednotek, a do sousedních obcí také, tak se strhne zuřivý boj mezi pronajímateli o kvalitního nájemníka. Ti ochotnější pronajímatelé by si ukrojili marže, a ti ostatní by měli prázdné byty. V momentě, kdy mám jako pronajímatel prázdný byt a nedokážu ho dlouhodobě solidně obsadit, exituji z tohoto trhu a prodávám byt. Pokud se do stejné situace dostane více pronajímatelů, ceny bytů klesnou.

K pozemkům: Když se projíždíte republikou, obvykle se na menších sídlech nové bytové domy moc nestaví tam, kde to není zajímavý byznys. Všude ale rostou klasické rodinné domky, bungalovy na parcelách o 1000 m2. Vypadá to tedy, že pozemků je ještě dost. Pokud by obce při plánování územního rozvoje zavedly změnu, aby některé vybrané parcely sloužily pro výstavbu bytových a ne rodinných domů, podnikatelé se o to již rádi postarají. Do rodinného domku se vejde pár lidí, do bytového desítky. Prostor tu tedy je. Radní a zastupitelé: Tlačte na výstavbu bytových domů právě ve vaší obci prostřednictvím územních plánů a investičních projektů.

Toto je skutečný návod, jak vyhladovět pronajímatele a znevýhodnit obchod s pronajímáním bytů.

Jak funguje trh

V některých sídlech v ČR je velká koncentrace investorů, kteří skoupili hodně bytů a přesně v takových sídlech je vidět efekt převisu nabídky nad poptávkou. To platí i pro Prahu s množstvím uvolněných bytů původně pro Airbnb. V inzerci je více bytů na pronájem, nežli v jiných městech. Obyčejné, průměrné a zašlé byty nikdo nechce. Už prostě nestačí šoupnout obyčejný umakartový byt do inzerce a čekat, že se o něj zájemci poperou. Naopak, pes ani neštěkne.

Proto ve svém portfoliu neustále rekonstruujeme a vylepšujeme naše byty, což nás stojí nemalé peníze a úsilí. Ale takhle se přesně chová trh, který hledá rovnováhu, a který přináší benefity pro kupce (nájemníky). Trh určuje cenu nájmů, ne pronajímatelé.

Aby nedošlo k mýlce: Netvrdím, že je lidské právo mít byt s terasou na pražské Ořechovce, a dokonce ani na sídlišti v Řepích. Kdo na Prahu nemá, musí se poohlédnout po bydlení v menším sídle. Je to tvrdé, ale je to tak a nikdy v minulosti neměl obyčejný člověk takové možnosti se vypracovat, jako má dnes.