Proč je úrok až na 3. místě důležitosti při výběru hypotéky?

Vytvořeno: 12. 3. 2022

Rozhodování o volbě úvěru pouze na základě úroku bych připodobnil situaci, kdy si nový počítač vybíráte podle velikost pevného disku místo toho, abyste zohlednili mnohem důležitější parametry (procesor, operační paměť). Z marketingové hlediska to ale dobře vypadá a je to všem srozumitelné. Takže to chápu.

Úroková sazba je důležitá, nicméně:

  • Uplatňuje se jen v období fixace (nejčastěji 3, 5 a 10 let), pak se zcela změní. Je to tedy vždy dočasná záležitost. Argument, že za 30 let přeplatím s tímto úrokem tolik a tolik, je mimo.
  • Dá se u řady banky téměř kdykoliv změnit směrem dolů po dohodě s bankou, které vyhrozím refinancováním jinam, či přímo skutečným refinancováním do jiné banky, a to i po dobu fixace. Zde musíme poděkovat spotřebitelskému zákonu, kdy si spotřebitelé s bankami mohou hrát jako kočka s myší a bez výraznějších sankcí refinancovat staré úvěry za nové.
    Aktuálně jsou sazby u nových úvěrů vysoké. Jakmile tedy půjdou sazby dolů, poletím do bank s výhružkou odchodu.

Osobně řadím parametry úvěru dle důležitosti v přibližně následujícím pořadí:

  1. LTV (loan to value). Hodnota úvěru versus hodnota zástavy. Ovlivní, kolik peněz mi vlastně banka půjčí a kolik musím vytáhnout ze své kapsy.
  2. Splatnost. Čím delší splatnost, tím nižší splátka a tím lepší cashflow. Hlavní rozdíl je zejména u komerčních úvěrů (pro firmy), kde banky obvykle nabízí mezi 15 až 25 lety. 15-letým úvěrům se snažím vyhýbat kvůli cashflow.
  3. Úroková sazba.
  4. Obvyklé náklady za předčasné splacení hypotéky. Rozdíly mezi bankami jsou propastné (zdravíme do Komerční banky). Počítejte s tím, že úvěrové portfolio se musí (ne)pravidelně revidovat a upravovat, např. refinancem jinam či předčasným splacením. Takže je stejně malá pravděpodobnost, že např. po celých dvacet let splácení úvěru nedojde k žádné změně.
  5. Pružnost a vstřícnost banky při požadavcích klienta. Např. možnost bez vysokého poplatku vyvázat nemovitost ze zajištění v případě, kdy zbytková jistina už umožňuje druhou nemovitost ze dvou vyvázat.

Názorová vsuvka k úroku a jeho fixaci: Pravidelně se mě někdo ptá, jakou fixaci sazby doporučuji. Já volím 3 nebo 5 let. Až bude opět doba hyperlevných úvěrů (pod 2 %), budu brát 10 let.

Příklad

  1. LTV 90 %, úrok 4 %, nemovitost za 1 mil. Kč, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
    Půjčí mi: 900 000 Kč
    Ze svého musím dát: 100 000 Kč
    Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 114 052 Kč
  2. LTV 60 %, úrok 2 %, nemovitost za 1 mil, 20 let splatnost (úvěrová kalkulačka)
    Půjčí mi: 600 000 Kč
    Ze svého musím dát: 400 000 Kč
    Za 3 roky fixace zaplatím na úroku: 33 822 Kč

Rozdíl v úroku za 3 roky (80 230 Kč) není zdaleka tak zásadní, jako nutnost vytáhnout z prasátka v momentě investice o 300 tis. více.