Rekonstrukce bytu: Změna dispozice a provedení do TOP stavu
Rok 2022 na trhu nemovitostí byl ve znamení vrcholící mánie a následný docela rychlý konec mejdanu, zejména díky rostoucím úrokovým sazbám.
Sám jsem letos nakoupil v první polovině roku některé nemovitosti s cílem zrekonstruovat a prodat je s marží navíc. Výnosy na nájmech (relativně k hodnotě nemovitostí) klesly na historická minima a úrokové sazby postupně rostly. Byl tedy vhodný čas na úpravu strategie.
Jeden takový kousek jsem si připravil. Provedli jsme nákladnou rekonstrukci (rekonstrukce děláme v Ústeckém kraji i pro investory!) do špičkového stavu:
V rámci rekonstrukce jsme udělali většinu toho, co se udělat dá ve starém domě (nová kuchyň, koupelna, podlahy, zdi, elektřina, stropní podhledy apod.). Zejména jsme ale změnili dispozici.
Původní 3+1 jsme přestavěli na 3+kk, které ale přináší několik velkých výhod:
- Propojili jsme původní obývací pokoj s ložnicí, čímž nám vznikl gigantický obývací pokoj, do kterého jsme umístili rohovou kuchyňskou linku. To prostě chcete – obývací pokoj je srdce domácnosti, kde rodina tráví nejvíce času. Dostatek místa je velkým plusem.
- Původní kuchyň jsme předělali na ložnici/pokoj pro děti. Oddělená kuchyň už tolik nefrčí, jakkoliv mě překvapil výsledek ankety na mém Twitteru, kde 46 % lidí se vyslovilo k preferenci samostatné kuchyně.
- Původní prostornou šatnu u vchodových dveří jsme změnili na šatnu náležící k ložnici, kterou pravděpodobně budou využívat rodiče. Do šatny jsme nechali vyrobit vestavnou skříň na oblečení na míru. To je tahák na každou ženu 🙂
- Spojili jsme WC a koupelnu – zde bohužel nebylo zbytí. U rodinného bydlení je lepší mít oddělené WC od koupelny, ale původní koupelny – takové nudle – jsou tak maličké, že neumožňují moderní provedení. A vůbec… kdo by se chtěl koupat v nudli?
Porovnání dispozic na orientačních výkresech ve SweetHome:
Stejné zamyšlení o dispozici bytu provádíme u každé rekonstrukce, kdy hledáme nejlepší možné využití oproti dispozici, kterou nám soudruh původně postavil.
Se zpomalujícím trhem nemovitostí jsem se v závěru rozhodl, že uvedený byt umístím na nájemní trh místo původně plánovaného prodeje. Možná bych nemusel dosáhnout požadovaného zisku, popř. by to trvalo neúměrně dlouho.
Na pronájmy je zbytečně až moc dobře a draze vybavený, ale povedlo se nám jej zakrátko pronajmout za nadstandardní nájem známému, a tak jsem dosáhl výnosu, se kterým jsem ve výsledku spokojen.
Pokud přemýšlíte o posunutí svých bytů v Ústeckém kraji na vyšší level perfektní rekonstrukcí, napište mi!
Twitter
Facebook
Instagram
