Zpětné ohlédnutí: Odmítnutí hypotéky na 11 milionů

Nestává se to často, vlastně to bylo poprvé, možná naposledy, ale vyloučit se to nedá. V průběhu měsíce srpna 2022 jsem měl dojednaný zajímavý obchod na nákup obsazeného a vydělávajícího bytového domu kombinující bytové jednotky a lukrativní komerční prostor s vysokým nájmem.

Podmínky obchodu byly s prodávajícím rámcově odsouhlaseny. Na stole jsem měl úvěrovou smlouvu na 11 milionů korun. Stačilo jen podepsat. Nakonec jsem nepodepsal a obchod poslal k ledu. V tomto ohlédnutí se podívám na faktory, které mě k tomu vedly.

Obecně investuji jak do samostatných bytových jednotek, tak do bytových domů. Mám v portfoliu oboje. Výhody investování do bytových domů vnímám zejména v těchto aspektech:

• Skokový nárůst velikosti portfolia a cashflow. Jedním obchodem výrazně zvyšujete své příjmy z pronájmu. Je to jako když jdete do schodů, a berete to po třech najednou.
• Pronajatý bytový dům generuje cashflow z nájmů, které se dají započítat při žádosti o hypotéku. Spousta investorů se domnívá, že narazili na svůj úvěrový strop, ale právě kombinace s dodatečnými příjmy získanými novou akvizicí je jedním ze způsobů, jak získat další úvěry.
  Investorům mj. pomáhám posouvat hranice v bankovním financování – i těm, kteří si myslí, že už narazili na svůj úvěrový strop (narážím na něj pravidelně, avšak stále se posouvám; jak vždy říkám: „ukázaná platí“).

…

Letošní rok je skutečně mimořádný s ohledem na geopolitický vývoj – válka a soupeření s Ruskem. Ceny plynu kulminovaly v letním období. Tehdy nebylo zřejmé, zdali se podaří zajistit dostatečné kapacity plynu pro celou Evropu na letošní zimu. Ceny komodity se šplhaly do neuvěřitelných výšin. Vládní či evropské řešení vysokých cen bylo nejisté a daleko. A právě daný bytový dům byl vytápěn plynem.

Velkou komplikací je i fakt, že právě při změně vlastníka nemovitosti a přepisu smlouvy na dodávky plynu dostane nový zákazník smlouvu s aktuálními ceníky, které byly brutálně vysoko. Pravděpodobně by se jednalo o ceny 4-5 tis. Kč za MWh plynu. Ve hře byla i varianta, že bych se pokusil požádat prodávající, aby mi za úplatu ponechali jejich smlouvu s dostatečně dlouho fixací s lepší cenou.

Avšak investice do nemovitostí je dlouhodobá hra, a matematika musí sedět dnes, stejně jako zítra. Ty ceny za vytápění domu by byly tak vysoké, že bych musel nájemníkům razantně zvýšit zálohy, a pravděpodobně by to někteří z nich nezvládli a mohli by dům opustit. A nové nájemníky bych nemusel sehnat.

Daný bytový dům měl řadu nevýhod:

• Starší špaletová okna – moderní izolační trojsklo to prostě není.
• Nezateplená fasáda – umístění v historické části města s památkovou ochranou by polystyrenu nepřálo.
• Krajní dům – je potřeba ho vytopit z více stran, než řadovku.

Kombinace těchto faktorů je zkrátka „černý Petr“ těchto dnů.

Audit energií je klíčový

Před samotným předběžným odsouhlasením podmínek obchodu jsem si od prodávajícího nechal poslat vyúčtování za plyn, ze kterého jsem odhadoval budoucí náklady (spotřebu jsem vynásobil aktuální tržní cenou, topná sezóna byla ještě k tomu v tom vyúčtování rozpůlena tak nešikovně…). Avšak ještě tehdy se mi to nezdálo tak špatné.

Dodatečně se mě rozsvítil maják, až když jsem si otevřel PENB, ten zbytečný dokument, který prodávající musí ze zákona při prodeji kupujícímu poskytnout, ale obvykle ho nikdo nečte a běžně se nedodává.

Na této ilustrační ukázce je orientační hodnota spotřeby budovy 271 MWh. Pokud bych nakupoval plyn za 4 tis. Kč za MWh, pak by se daný dům mohl vytápět za NEUVĚŘITELNÝ MILION KORUN ročně (271 * 4000). V ten moment pochopíte, že to je částka, kterou nikdo a nikdy nezaplatí, a pokud takové ceny budou v budoucnu, je dům odsouzen pouze ke dvěma cestám:

• Brutální energetické úspory – velmi nákladné. A o to více, když je dům umístěn v památkové části.
• Opuštěný dům – energie zde budou tak drahé, že současní nájemníci odejdou, a noví nepřijdou. Pokud se opustí třeba jen pár bytových jednotek, budou se muset o ten náklad o to více podělit ti zbývající obyvatelé domu, protože je nebudou vytápět sousedi. Spirála vedoucí ke „game over“.

Po budíčku, který po mě představovalo shlédnutí PENB, jsem si vyžádal další a další vyúčtování za plyn, a zrekonstruoval tak celkovou skutečnou energetickou náročnost budovy a dospěl k rozhodnutí, že za těchto podmínek není možné obchod realizovat.

Nabídl jsem prodávajícím ve výsledku nižší kupní cenu s vysvětlením situace, avšak odmítli (nepotřebovali prodat).

Jakkoliv bych dnes, v listopadu 2022, byl již trochu optimističtější ohledně současných i budoucích cen plynu, tak přesto se jedná o docela rizikovou investici, která bude vyžadovat další injekci peněž do energetických úspor.

Zvládnout správně posoudit kupovanou nemovitost nemusí být pro méně zkušené investory jednoduché. Poskytuji proto konzultace pro realitní investory, ve kterých sdílím své zkušenosti, know-how a šetřím investorům peníze.

Tomáš Kučera
sledujte můj Twitter, Facebook či Instagram