Kolik stojí postavit podkrovní byt?

Vytvořeno: 4. 8. 2025

V roce 2024 jsem zahájil rozsáhlou rekonstrukci svého bytového domu v Ústí nad Labem. Obsahem rekonstrukce bylo zateplení, nová střecha a vybudování 2 podkrovních bytů o dispozici 2+kk (50 m2). Pojďme se podívat na to, kolik to stálo, a co jsem z toho získal.

Jaké důvody mě vedly k rozhodnutí udělat vestavbu podkrovních bytů?

  • Využít nevyužitý prostor – prázdnou půdu.
  • Zvýšit tepelnou izolaci budovy a nakládání s energiemi.
  • Zvýšit kvalitu domu. Dva nové moderní byty přivedou 2 nové kvalitní nájemce.
  • Blížící se oprava střechy (eternit).
  • Možnost umístit fotovoltaiku na novou střechu.

Nevýhody a výzvy

  • V domě není výtah a nově vybudované byty jsou ve 4. patře (5. nadzemní podlaží) bez výtahu. To je veliká nevýhoda, avšak bytů v 5. NP bez výtahů máme ve správě několik, a vždy se obsadily. Přistavení výtahu není zde prakticky možné. Tyto byty budu nabízet tedy levněji.
  • Finanční náklady na stavbu se rovnaly či převyšovaly náklady na koupi bytů v jiných domech – proč si přidělávat práci, když můžu mít hotový byt „zítra“ za stejné peníze. A ještě diverzifikuju místem.
  • Neměl jsem parkovací stání pro nově vybudované byty, což může být fatální problém pro získání stavebního povolení.

Pro 2 menší byty jsem se rozhodl namísto jednoho velkého – těch schodů je tam dost a u velkého bytu pro rodinu by to bylo problematické. Pro mladšího člověka či pár to bude v pohodě.

Parkovací stání

Největší problém vestaveb do podkroví a obecně nástaveb je nutnost zajištění parkovacího místa. Kolem domu sice pozemek mám, ale nemohu se na něj dostat skrze městský pozemek, protože město drží kus pozemku, po kterém by se muselo jet.

Člověk si říká: „To nemůže být problém, komu by to vadilo?“ Každopádně zakrátko jsem pochopil, že to problém být může. Starostka můj dům (mě?) nemá ráda, protože párkrát moji nájemníci měli za barákem mejdan do noci a dělali hluk na celé okolí. Od té doby mám pravděpodobně černý puntík.

Nechtěl jsem, ale musel. Jednu sobotu jsem vyrazil do terénu a obešel všechny vlastníky garáží a možných parkovacích ploch v okolí, abych si pronajal parkovací stání. Ten, kdo nebyl doma, dostal do schránky dopis s prosbou.

Naštěstí jeden rozumný chlapík mi parkovací místa poskytnul. Takže zde splněno✅

Stavební náklady

Stavbu v interiéru mi realizovali moji „dvorní zedníci“, kluci z NARELu. Střechu střechařská firma Chomutovská stavební.

Kuchyně jsme navrhli na míru pod okno, samozřejmě s integrovanou myčkou. Podlahy jsou vinylové. Koupelny jsme ladili v našem osvědčeném nadčasovém stylu: kombinace dřeva a bílé barvy.

  • Práce na interiéru vč. zařizovacích předmětů: 2 075 648 Kč.
  • Nová střecha s vybudováním dvou vikýřů: 816 165 Kč.
  • Projekční práce, správní poplatky apod.: cca 100 000 Kč.

Celkem tedy přibližně 3 mil. Kč vč DPH, tj. 1,5 mil. Kč na byt.

Do pronájmu je dám za lidových 8 tis. Kč (kvůli výtahu), hrubý výnos bude 6,4 %.

Závěr

Co si z této vestavby odnáším za zkušenosti?

  • Když se stavba rozjede, tak je potřeba být kdykoliv k dispozici na řešení nastalých věcí (sehnat, zařídit). Stavět domy je náročné a vyžaduje focus člověka. Na stavbu potřebujete stavbyvedoucího, který bude tyto věci odbavovat.
  • Mohli jsme si dát možná více práce se svislým zarovnáním oken. Vypadalo by to lépe.
  • Vybudovat byt v podkroví může být cenově dostupné (jakkoliv záleží na mnoha dalších faktorech, můj případ není univerzální). Podkroví jsou stále trochu přehlížený potenciál mezi investory a vlastníky bytů v horních podlažích.

Podkrovní vestavby představují zajímavý způsob, jak zhodnotit vlastní nemovitost. Není to bez komplikací, ale kdo je připraven, může z nevyužité půdy vytvořit hodnotné byty s dlouhodobým přínosem.

Update 7.8.2025: Oba byty jsme obsadili za týden inzerce super nájemníky. Asi jsme podcenili, jaký zájem o byty bude 🙂


Tomáš Kučera
sledujte mé sociální sítě YouTube Instagram Twitter Facebook LinkedIn Spotify Apple Podcasts